Πλείονες εναγόμενοι απλοί ομόδικοι-δυνατότητα υπαγωγής σε διαμεσολάβηση μέρους αυτών-δυνατότητα εκουσίας κτηματολογικής διαμεσολαβήσεως με συμμετοχή μη διαδίκων
Ιστορικό:
Σε αγωγή α) αναγνωριστική και β) του άρθρου 6§2 ν. 2664/1998 όπως αυτό τροποποιήθηκε και ισχύει με το άρθρο 8 ν.4821/2021, ενώπιον Μονομελούς Πρωτοδικείου, ο διορισμένος από την ΚΕΔ κτηματολογικός διαμεσολαβητής διεξήγαγε την ΥΑΣΔ.
Δεδομένου ότι τα μέρη τελούν μεταξύ τους σε σχέση απλής ομοδικίας (άρθρ. 74-75 ΚΠολΔ), οι τρεις από τους πέντε εναγομένους και το επισπεύδον μέρος αποφάσισαν κατά την ΥΑΣΔ να επιλύσουν τη διαφορά τους με κτηματολογική Διαμεσολάβηση.
Από τη διερεύνηση της υπόθεσης όμως προκύπτει ότι προκειμένου τα ανωτέρω τέσσερα μέρη να μπορέσουν να επιλύσουν τη διαφορά τους με κτηματολογική διαμεσολάβηση, πρέπει πρωτίστως να πραγματοποιηθεί διόρθωση της αρχικής πρώτης εγγραφής στο οικείο Κτηματολογικό γραφείο, η οποία θα εμπεριέχει και γεωμετρικές μεταβολές, σε ακίνητο του ενός εκ των εναγομένων με όμορο ακίνητο και ιδιοκτήτη, ο οποίος δεν συμπεριλαμβάνεται στην ανωτέρω κατατεθείσα ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου, αγωγή.
Για την διαφορά λοιπόν, η οποία αφορά το ακίνητο του ενός εκ των εναγομένων στη παρούσα αγωγή με το όμορο ακίνητο ιδιοκτήτη που δεν συμπεριλαμβάνεται στην αγωγή, η διόρθωση της οποίας όμως αποτελεί και προϋπόθεση ούτως ώστε οι σημερινοί διάδικοι να μπορέσουν να επιλύσουν τη διαφορά τους μέσω Κτηματολογικής διαμεσολάβησης, είχε στο παρελθόν και προ ισχύος του ν.4821/2021 ασκηθεί αγωγή, όπου διάδικοι ήσαν ο εναγόμενος στη παρούσα αγωγή με τον ιδιοκτήτη του όμορου ακινήτου.
Διαβάζοντας την απόφαση 214/2021 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κοζάνης, η υπαγωγή διαφοράς σε Κτηματολογική διαμεσολάβηση δεν προϋποθέτει άσκηση αγωγής.
Με δεδομένα τα ανωτέρω, τίθενται τα κατωτέρω ερωτήματα:
1ον. Είναι εφικτό, να υπαγάγουν τη διαφορά τους σε κτηματολογική διαμεσολάβηση μόνο οι τρεις από τους πέντε εναγομένους και το επισπεύδον μέρος, εφόσον τα μέρη τελούν μεταξύ τους σε σχέση απλής ομοδικίας (άρθρ. 74-75 ΚΠολΔ);
2ον. Δεδομένου ότι ο χρόνος προσεπίκλησης στην παρούσα αγωγή για τον, κατά τα ανωτέρω, ιδιοκτήτη του όμορου ακινήτου έχει παρέλθει, δύναται αυτός να συμπεριλήφθη στο ιδιωτικό συμφωνητικό υπαγωγής στην Κτηματολογική Διαμεσολάβηση και στο πρακτικό επίλυσης για την παρούσα κτηματολογική διαφορά;
3ον. Για την επίλυση μιας κτηματολογικής διαφοράς με εκούσια Κτηματολογική διαμεσολάβηση θα πρέπει να προϋφίσταται άσκηση αγωγής;
4ον. Δύναται κατά τα ανωτέρω στη παρούσα περίπτωση να γίνει χρήση του άρθρου 3§1 ν.4640/3019 και τα μέρη να υπαγάγουν τη διαφορά τους σε κτηματολογική Διαμεσολάβηση και με τον ιδιοκτήτη του όμορου ακινήτου, το όνομα του οποίου δεν συμπεριλαμβάνεται στη παρούσα αγωγή κατά του οποίου όμως είχε ασκηθεί αγωγή (προ ισχύος του ν. 4821/2021) από τον έναν εκ των εναγομένων στη παρούσα αγωγή και δεδομένης της πρωταρχικής σημασίας που έχει η συμβολή του ως προς την επίλυση της διαφοράς που αφορά την παρούσα αγωγή
Επί των ως άνω ερωτημάτων η Επιτροπή Νομικών Θεμάτων της ΚΕΔ διατύπωσε την εδώ υποστηριζόμενη άποψη η εξής απάντηση:
1ον. Είναι δυνατή η υπαγωγή υποθέσεως σε Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης (ΥΑΣΔ) με ορισμένους μόνο των εναγομένων αν αυτοί συνδέονται μεταξύ τους με σχέση απλής ομοδικίας. Είναι αδιάφορο αν πρόκειται για το ίδιο ή διαφορετικό βιοτικό συμβάν.
2ον. Προσεπίκληση προβλέπεται στο νόμο για συγκεκριμένες περιπτώσεις, ενώ στην όλη διαδικασία της διαμεσολάβησης δεν μπορούν να ενταχθούν τρίτοι που δεν είναι διάδικοι.
3ον. Ως έχει η διάταξη του άρθρ. 6§2 περ. δ ν. 2664/1998, όπως ισχύει μετά την τροποποίηση με το ν. 4821/2021, η διαμεσολάβηση προϋποθέτει άσκηση αγωγής. Υπάρχει επομένως μια διαφοροποίηση σε σχέση με τη γενική ρύθμιση του ν.4640/2019 κατά την οποία η δρομολόγηση της διαδικασίας μπορεί να προηγείται της ασκήσεως της αγωγής.
4ον. Κατά την εδώ υποστηριζόμενη άποψη για εκκρεμείς την 01.04.2022 αγωγές με αντικείμενο τη διόρθωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής μπορεί να λάβει χώρα εκούσια διαμεσολάβηση, η ευδοκίμηση της οποίας επιφέρει τις συνέπειες που αναγράφονται στο νόμο (περ. δ). Αυτό επιβάλλεται για την ταυτότητα του νομικού λόγου. Ο ν. 4821/2021 αναφέρεται σε ΥΑΣ, αυτό όμως δεν αποκλείει την υπαγωγή της υπόθεσης σε διαμεσολάβηση και με συμφωνία των μερών μετά την άσκηση της αγωγής.
Πολλές φορές έχουμε αντιμετωπίσει στο δικηγορικό μας γραφείο περιπτώσεις, όπου έχουν «ξεμείνει» αποθήκες σε παλαιές στην πλειονότητά τους πολυκατοικίες, με ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, δηλ. είναι ανεξάρτητες και αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, χωρίς να τις έχει δηλώσει κανένας κατά την κτηματογράφηση, συνήθως του οικοπεδούχου ή αδιάθετες από το εργολαβικό αντάλλαγμα και τόσο ο αρχικός οικοπεδούχος έχει αποβιώσει και οι κληρονόμοι του αγνοούνται ή αγνοούν την ύπαρξη αυτών των ιδιοκτησιών όσο και οι εργολαβικές εταιρείες έχουν λυθεί και εκκαθαρισθεί με αποτέλεσμα αυτές οι ορφανές οριζόντιες ιδιοκτησίες να λαμβάνουν ΚΑΕΚ με την ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ». Ποια είναι η τύχη τους; Μπορεί να διεκδικηθεί η κυριότητά τους με χρησικτησία; Μπορεί να αλλάξει αυτή η πρώτη εγγραφή και ποια διαδικασία;
Η απάντηση είναι ΝΑΙ. Μπορεί να επιτευχθεί η αναγνώριση της κυριότητας επί αυτών με έγερση αγωγής με βάση της έκτακτη χρησικτησία, δηλ. της εικοσαετούς χρήσεως της οριζοντίου διανοίᾳ κυρίου αλλά προσοχή, η εικοσαετία πρέπει να έχει συμπληρωθεί κατά τον χρόνο ενάρξεως λειτουργίας του Κτηματολογίου και όχι κατά τον χρόνο ασκήσεως της σχετικής αγωγής, όπως προέβλεπε η διάταξη του άρθρου 6§3στ’ του ν.2664/1998, που είχε προστεθεί με το άρθρο 37§2 του ν.4315/24-12-2014 , διότι έχει κριθεί αντισυνταγματική.
Κατωτέρω παραθέτουμε κατατοπιστικό απόσπασμα της υπ’ αριθ. Αποφ.11094/2025 Μον.Πρωτ.Αθ. (αδημοσ.), επί υποθέσεως που χειρίστηκε το Γραφείου μας, σχετικά με τις προϋποθέσεις για το ορισμένο και βάσιμο της αγωγής και την αντισυνταγματικότητα της διατάξεως:
Από τον συνδυασμό των άρθρων 974,1045, 1046 και 1094 Α.Κ., 1,3,4§1,6§§1,2,3,9,10 και 11 Ν.2664/1998 που ρυθμίζει την λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, 701,117,118 εδ.4 και 216§1ΚΠολΔ, συνάγεται ότι για το ορισμένο αγωγής διορθώσεως ανακριβούς πρώτης εγγραφής στο Κτηματολογικό Φύλλο αναφορικά με τη λέξη «άγνωστος» ως δικαιούχου κυριότητας ακινήτου, με επικαλούμενη αιτία κτήσεως από τον ενάγοντα πραγματικό δικαιούχο κυριότητας την έκτακτη χρησικτησία, η όποια αγωγή είναι πρωτίστως αναγνωριστική κυριότητος με παρεπόμενο το διαπλαστικό αίτημα της διορθώσεως των κτηματολογικών εγγραφών, απαιτείται να αναφέρονται στο αγωγικό δικόγραφο α)ότι ο πραγματικός δικαιούχος απέκτησε την κυριότητα του επιδίκου με πρωτότυπο τρόπο και δη έκτακτη χρησικτησία κατά το χρονικό διάστημα πριν από την έναρξη λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου σε μια περιοχή και είχε τέτοια κυριότητα στο συγκεκριμένο χρονικό σημείο, ήτοι στην έναρξη λειτουργίας του εθνικού κτηματολογίου, καθόσον κρίσιμος χρόνος για την έναρξη εμπραγμάτου δικαιώματος που προσβάλλεται με τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές είναι αυτός της ενάρξεως του Εθνικού Κτηματολογίου σε μια περιοχή όπως καθορίζεται με σχετική απόφαση του ΟΚΧΕ για τις παλιές κτηματογραφήσεις και μετέπειτα με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και ήδη με τον ν.452/2018 για τις νέες κτηματογραφήσεις με απόφαση του ΔΣ του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο», και όχι αυτός της εγέρσεως της αγωγής του άρθρου 6§2 του ν.2664/1998 [ΑΠ 251/2025, ΑΠ 202/2025, ΑΠ1954/2024, ΑΠ 1170/2024, ΑΠ1070/2023, ΑΠ1067/2023, ΑΠ 391/2023, ΜΕφ.Θεσ.1916/2023, αντιθ.ΑΠ 1549/2022. Η διάταξη του άρθρου 37§2 του ν.4315/24-12-2014, με την οποία προστέθηκε στην παράγραφο 3 του άρθρου 6 του ν.2664/1998 η περίπτωση στ΄, κατά την οποία «Όταν ο τίτλος κτήσεως του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και για το οποίο ζητείται η διόρθωση είναι χρησικτησία η συμπλήρωση της νομής υπολογίζεται κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής», ελέγχεται ως αντισυνταγματική λόγῳ της αντιθέσεώς της με την αρχή της ισότητας (άρθρο 4§1 και 2 του Συντάγματος) και της προστασίας της ιδιοκτησίας (άρθρο 17§1 του Συντάγματος), καθόσον προσδίδει περισσότερα δικαιώματα σε αυτόν που δεν δικαίωμα είχε κατά την κτηματογράφηση και για αυτό δεν το δήλωσε, έναντι αυτού που είχε δικαίωμα και προέβη σε υποβολή δηλώσεως (αντί άλλων ΜΕφ.Πατρ.600/2022, ΜΕφ.Πατρ.348/2022, ΜΕφ.Αν.Κρ.37/2021, ΜΕφ.Πειρ.495/2020, ΜΕφ.ΔυτΜακ./35/2020 και Μ.Εφ.Δυτ.Μακ.96/2019]. Σύμφωνα με τα παραπάνω, κρίσιμος χρόνος για τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εκτάκτου χρησικτησίας είναι ο χρόνος ενάρξεως του κτηματολογίου σε μια περιοχή, ούτως ώστε ο χρόνος νομής (εικοσαετής) πρέπει να έχει συμπληρωθεί πριν την έναρξη ισχύος του Εθνικού Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή. Σε αντίθετη περίπτωση, όταν δηλαδή ο χρόνος της χρησικτησίας συμπληρώνεται μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου η αγωγή του άρθρου 6 παράγραφος 2 είναι απορριπτέο ως μη νόμιμη [ΕφΛαρ179/2012]. Όμως, σε περίπτωση που ο ενάγων δεν συμπληρώνει στο πρόσωπό του τον χρόνο της εικοσαετούς νομής κατά την έναρξη ισχύος του Εθνικού Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή, αλλά αυτή συμπληρώνεται με την προσμέτρηση του χρόνου νομής του προκατόχου του, δικαιούται να επικαλεστεί και να αποδείξει το πραγματικό του άρθρου 1051 Α.Κ. (προσαύξηση νομής λόγω καθολικής διαδοχής) ώστε να προσμετρηθεί στην δική του νομή ο χρόνος νομής του προκατόχου του, το οποίο δεν μπορεί να ληφθεί αυτεπαγγέλτως υπ’όψιν από το Δικαστήριο παρά μόνο κατόπιν επικλήσεως του ενάγοντος.
Επομένως και συμπερασματικά: Φυσικά αν και στο πρόσωπο του δικαιοπαρόχου του ενάγοντος συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της εκτάκτου χρησικτησίας τότε προσμετρά και αυτός ο χρόνος ώστε να συμπληρωθεί η έκτακτη χρησικτησία κατά τον χρόνο ενάρξεως λειτουργίας του Κτηματολογίου, γεγονός που πρέπει να επικαλεσθεί και να αποδείξει ο ενάγων.
Τέλος, μη ξεχνάτε ότι πλέον αυτές οι κτηματολογικές διαφορές, με την τελευταία ρύθμιση του ν.5197/2025, υπάγονται στην Υποχρεωτική Διαμεσολάβηση και δύνανται να λυθούν εξωδικαστικώς, όπως λεπτομερώς αναλύουμε σε προηγούμενο άρθρο μας
Για οποιαδήποτε περαιτέρω πληροφορία μη διστάζετε να επικοινωνήσετε μαζί μας στην ηλεκτρονική διεύθυνση: mellawfirms@gmail.com
Μεταξύ των διαφορών που αναφύονται κατά την ένταξη και την εφαρμογή του Κτηματολογίου και μας ενδιαφέρουν για την Διαδικασία της Διαμεσολαβήσεως που εξετάζουμε στο παρόν, είναι συνήθως οι ανακριβείς πρώτες εγγραφές(αρθρ.6§2α ν.2664/1998), οι οποίες περιέχουν λάθη σχετικά με την ταυτότητα του ιδιοκτήτη, τα όρια του ακινήτου ή άλλα στοιχεία που επηρεάζουν την ιδιοκτησία και επιλύονται με την άσκηση της αγωγής που προβλέπεται στο αρθρ.6§2α ν.2664/1998.
Β.Αναλυτικά
1.Οι πρώτες εγγραφές που αφορούν στα όρια, το σχήμα ή το μέγεθος του ακινήτου όπως αυτά καταγράφονται στο κτηματολόγιο, ονομάζονται γεωμετρικές εγγραφές και για το λόγο αυτό το δικαστικό αίτημα αποσκοπεί να διορθωθούν αυτά τα στοιχεία και να επιφέρει στο ακίνητο γεωμετρικές μεταβολές. Αυτές οι γεωμετρικές μεταβολές μπορεί να περιλαμβάνουν συνένωση, κατάτμηση, αλλαγή ορίων, σύσταση ή κατάργηση δουλειών διόδου, ή διόρθωση σφαλμάτων στα γεωμετρικά στοιχεία.
Διαδικασία επιλύσεως
Οι διαφορές αυτές επιλύονται με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείου από το οποίο ζητείται να αναγνωρισθεί το δικαίωμα που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και να διορθωθεί, ολικά ή μερικά, η πρώτη εγγραφή (αρθρ.6§2α ν.2664/1998). Η αγωγή, αναγνωριστική ή διεκδικητική, ασκείται από όποιον έχει έννομο συμφέρον μέσα σε αποκλειστική προθεσμία που λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους, εντός του οποίου συμπληρώνονται οκτώ (8) έτη (αρθρ.6§2γ ν.2664/1998), η οποία προθεσμία, των οκτώ (8) ετών, αρχίζει από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της αποφάσεως του Δ.Σ. του Φορέα, σύμφωνα με την οποία αρχίζει η λειτουργία του κατά τόπον Κτηματολογικού Γραφείου στο οποίο ανήκει το ακίνητο (αρθρ.1§3 ν.2664/1998).
2.Ως ειδικότερη έκφανση των διαφορών που αναφύονται, κατά τις πρώτες εγγραφές, είναι αυτές που αφορούν σε ακίνητα που δεν έχουν εγγραφεί ως ανήκοντα σε ορισμένο πρόσωπο και φέρονται στα κτηματολογικά βιβλία και στα λοιπά στοιχεία του Κτηματολογίου ως ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»(αρθρ.6§3α ν.2664/1998), των οποίων η εγγραφή μπορεί να διορθωθεί υπό τις κατωτέρω δικονομικές διαδικασίες:
i.Διαζευκτικά κατ’ ελεύθερη επιλογή, με την προβλεπόμενη στο αρθρ.6§2α ν.2664/1998αγωγή ή μπορεί να ζητηθεί και με αίτηση εκείνου που ισχυρίζεται ότι έχει εγγραπτέο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα, η οποία υποβάλλεται ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου και, μέχρις ότου ορισθεί αυτός, στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου που δικάζει κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας (αρθρ.6§3α ν.2664/1998).
ii.Όταν η διόρθωση αφορά σε ανακριβή αρχική εγγραφή δικαιώματος που έχει καταχωριστεί εν μέρει με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και εν μέρει με την ένδειξη υπέρ τρίτου προσώπου που αναγράφεται ως δικαιούχος, τότε ασκείται η ως άνω αγωγή του αρθρ.6§2α ν.2664/1998, που απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου και κατά του αναγραφόμενου ως δικαιούχου του δικαιώματος στο οποίο αφορά η εγγραφή κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στην παράγραφο αυτή. Το ίδιο ισχύει και για τη διόρθωση αρχικών εγγραφών επί ακινήτου, που τμήματά του έχουν καταχωριστεί με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και υπέρ τρίτου προσώπου που αναγράφεται ως δικαιούχος.
iii. Όταν πρόκειται για διόρθωση αρχικής εγγραφής επί γεωτεμαχίου (όχι όταν αφορά σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία), με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο δικαιούχος επικαλείται ως τίτλο κτήσεως την έκτακτη χρησικτησία, τότε κατ’ εξαίρεση δεν κατατίθεται αίτηση κατά την Εκουσία Δικαιοδοσία του αρθρ.6§3α ν.2664/1998 αλλά ασκείται η αγωγή του αρθρ.6§2α ν.2664/1998 που απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου.
Οι ανωτέρω υποθέσεις, εφ’ όσον πληρούσαν τα κριτήρια του άρθρ.3 ν.4640/2019, θα μπορούσαν να υπαχθούν από τους διαδίκους στην διαδικασία της Διαμεσολαβήσεως, δηλ. αν επρόκειτο για αστικές και εμπορικές διαφορές, εθνικού ή διασυνοριακού χαρακτήρα, υφιστάμενες ή μέλλουσες, εφόσον τα μέρη έχουν την εξουσία να διαθέτουν το αντικείμενο της διαφοράς, σύμφωνα με τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου.
Όμως, πρακτικά αν διάδικος ή αναγκαίος ομόδικος ήταν το Δημόσιο, Ο.Τ.Α. ή Ν.Π.Δ.Δ. η διαμεσολάβηση αποκλειόταν, διότι εξ αρχής και παγίας τακτικής το Δημόσιο και οι λοιποί φορείς του, δεν συναινούσε σε υπαγωγή στην Διαμεσολάβηση. Μάλιστα δεν υπήρχε και καμία νομοθετική πρόβλεψη ώστε, έστω και εμμέσως, να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις προσελεύσεώς του στην διαδικασία της Διαμεσολαβήσεως, αντιθέτως ρητώς με το άρθρ.6§2 ν.4640/2019 προβλέπεται ότι: Εξαιρούνται από την υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολαβήσεως (Υ.Α.Σ.) οι διαφορές στις οποίες διάδικο μέρος είναι το Δημόσιο, Ο.Τ.Α. ή Ν.Π.Δ.Δ..
Αποτέλεσμα αυτής της παγιωμένης καταστάσεως ήταν, οι διάδικοι-πολίτες να ταλαιπωρούνται με χρονοβόρους δικαστικούς αγώνες (αναβολές, μακρινές δικασίμους, καθυστέρηση εκδόσεως δικαστικών αποφάσεων, άσκηση ενδίκων μέσων) και φυσικά μεγαλύτερη οικονομική επιβάρυνση ακόμη και για υποθέσεις που ήταν προφανής η έκβασή τους και εύκολα ήταν δυνατόν να δοθεί ταχεία λύση μέσῳ ενός Πρακτικού επιτυχούς Διαμεσολαβήσεως
Δ.Νέο ισχύον καθεστώς (ν.5197/2025)
Στις 16 Μαΐου 2025 δημοσιεύθηκε ο ν.5197/2025, ο οποίος επέφερε ρηξικέλευθες αλλαγές στα όσα γνωρίζαμε μέχρι σήμερα ως προς την κτηματολογική διαμεσολάβηση και αρχίσει να ισχύει από την 16/9/2025. Στο παρόν σημείωμά μας δεν θα ασχοληθούμε με τα επιμέρους δικονομικά και εφαρμογής διαχρονικού δικαίου ζητήματα τα οποία χρήζουν ιδιαίτερης προσοχής αλλά και ερμηνείας, όπως ορθώς έγκριτοι Συνάδελφοι Νομικοί έχουν εντοπίσει αλλά θα εστιάσουμε στην θετική επίπτωση που έχει η νομοθετική ρύθμιση στην επίλυση των κτηματολογικών διαφορών από τις εσφαλμένες πρώτες εγγραφές.
Συγκεκριμένα, δυνάμει του άρθρ. 59§1 του ν.5197/2025 τροποποιείται ριζικά το άρθρ. 6§2 του ν.2664/1998 όσον αφορά την υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης, με την υπαγωγή στην τελευταία και των διαφορών με εναγόμενο το Ελληνικό Δημόσιο, Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ) και Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου (ΝΠΔΔ) αλλά και με την εισαγωγή ενός νόμιμου (μαχητού) τεκμηρίου στις ιδιοκτησιακές διαφορές που στρέφονται κατά του Ελληνικού Δημοσίου.
Αναλυτικά:
I.Υποχρεωτική πρόσκληση Υ.Α.Σ. προς όλους τους εναγομένους: Πριν από τη συζήτηση της αγωγής του άρθρ.6§2α ν.4640/2019, για τις περιπτώσεις των ανακριβών πρώτων εγγραφών και του «αγνώστου ιδιοκτήτη» τις οποίες αναλυτικά ανωτέρω αναφέρουμε, επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης ο ενάγων οφείλει να προσκαλέσει, με την αγωγή ή με ιδιαίτερο δικόγραφο, όλους τους εναγόμενους, εκτός των προσώπων αγνώστου διαμονής, σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολαβήσεως ενώπιον Κτηματολογικού Διαμεσολαβητή που επιλέγεται από ειδικό μητρώο, το οποίο καταρτίζεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης του άρθρου 10 του ν. 4640/2019.
II.Αντικίνητρο: Σε περίπτωση αδικαιολόγητης μη εμφάνισης των εναγόμενων στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία επιβάλλεται αυξημένη δικαστική δαπάνη.
III.Πρακτικό επίτευξης συμφωνίας: Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας, το Πρακτικό του Διαμεσολαβητή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή, χωρίς να απαιτείται η συνέχιση του δικαστηριακής διαδικασίας ούτε να απαιτείται η έκδοση δικαστικής αποφάσεως.
IV.Υποχρεωτική Υ.Α.Σ. για Δημόσιο, Ο.Τ.Α., Ν.Π.Δ.Δ.-Εξουσιοδοτήσεις: Αν μεταξύ των διαδίκων περιλαμβάνονται το Δημόσιο, Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, κατά παρέκκλιση του άρθρ.6§2 ν.4640/2019 και κάθε άλλης αντίθετης διάταξης, αυτοί συμμετέχουν στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολαβήσεως, στην οποία εκπροσωπούνται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και από τους υπηρετούντες νομικούς συμβούλους, ή δικηγόρους με έμμισθη εντολή ή από δικηγόρους με ειδική προς τούτο πληρεξουσιότητα, αντιστοίχως. Οι εκπρόσωποί τους (Δημοσίου, Ο.Τ.Α., Ν.Π.Δ.Δ.) λαμβάνουν μέρος στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία και υπογράφουν τα Πρακτικά περάτωσης της Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας, της υπαγωγής σε διαδικασία διαμεσολάβησης και της επίτευξης ή μη επίτευξης συμφωνίας.
V.Προθεσμία: Κατά παρέκκλιση κάθε άλλης διατάξεως, η πρόσκληση για την Υ.Α.Σ. γνωστοποιείται στο Ελληνικό Δημόσιο τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες πριν από τη Συνεδρία.
VI.Τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου, Ο.Τ.Α., Ν.Π.Δ.Δ.: Εντός αυτής της προθεσμίας των 30 ημερών, παρέχεται στους αρμόδιους λειτουργούς έγγραφο των αρμόδιων Υπηρεσιών σχετικά με την προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου επί του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή πρώτη εγγραφή. Σε περίπτωση μη παροχής του ανωτέρω εγγράφου παράγεται τεκμήριο περί μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου.
Πρακτικές συνέπειες-Συμπέρασμα
Κατανοούμε ότι η ανωτέρω ρύθμιση δεν μας απαλλάσσει αυτόματα και άνευ άλλου τινός από τις γραφειοκρατικές και ευθυνοφοβικές αγκυλώσεις του ευρύτερου Δημοσίου τομέα και των υπαλλήλων του που οδηγεί στην αδικαιολόγητη ταλαιπωρία του πολίτη. Αυτό όμως που επιτυγχάνεται είναι αφ’ ενός να αναγκασθεί ο κρατικός μηχανισμός να κινηθεί και να προσέλθουν οι εκπρόσωποι του Δημοσίου στην Υ.Α.Σ. που αποτελεί το πρώτο βήμα της διαμεσολαβήσεως, εξοπλισμένοι μάλιστα και με όλες τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις μέχρι και να υπογράψουν Πρακτικό επιτεύξεως συμφωνίας, που διαφορετικά δεν επρόκειτο να αποφασίσουν ούτε καν την προσέλευση σε Υ.Α.Σ., ανοίγοντας έτσι μακροπρόθεσμα και τον δρόμο να υπαχθούν στην δυνατότητα διαμεσολαβήσεως και άλλες υποθέσεις με αντίδικο το Δημόσιο και σε άλλους επιπλέον κλάδους Δικαίου. Αφ’ ετέρου σε κάθε περίπτωση ακόμη και αν δεν ακολουθήσει την Υ.Α.Σ. η υπαγωγή της διαφοράς σε διαμεσολάβηση, τουλάχιστον εκπαιδεύεται και εξοικειώνεται και το Ελληνικό Δημόσιο (υπό στενή και ευρεία έννοια) με την διαδικασία της διαμεσολαβήσεως και μέσα από αυτή εθίζει και δείχνει την οδό αυτή και στους πολίτες προκειμένου να την εμπιστευθούν, να την ακολουθήσουν και να εδραιωθεί ως μια εναλλακτική διαδικασία εξωδικαστικής επιλύσεως των διαφορών.
Σε κάθε περίπτωση, η επιτυχής έκβαση της Διαμεσολαβήσεως στις κτηματολογικές διαφορές αμφισβητήσεως εσφαλμένων πρώτων εγγραφών και αγνώστου ιδιοκτήτη, απαλλάσσει τους διαδίκους από σπατάλη χρόνου και χρήματος και συμβάλλει στην βελτίωση των υπηρεσιών και της ταχύτερης απονομής δικαιοσύνης. Προτρέπουμε αναφανδόν να τολμήσετε και να εμπιστευθείτε την διαδικασία διαμεσολαβήσεως επιλέγοντας έμπειρους νομικούς παραστάτες αλλά και εξειδικευμένους Κτηματολογικούς Διαμεσολαβητές
Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να μας αποστείλετε τις ερωτήσεις σας στην ηλεκτρονική διεύθυνση: mellawfirms@gmail.com
Η πολιτισμική στάθμη μιας οργανωμένης κοινωνίας μεταξύ των άλλων κριτηρίων, προσδιορίζεται και από τις προβλεπόμενες αλλά και περισσότερο αποδεκτές από τους πολίτες μεθόδους επιλύσεως των μεταξύ τους διαφορών. Ξεκινήσαμε από την αυτοδικία και το δίκαιο του ισχυρού για να κατακτήσουμε την δίκαιη απονομή δικαιοσύνης αλλά πλέον εδώ και δεκαετίες σε άλλες έννομες τάξεις, έχει καθιερωθεί και έχει τύχει ευρείας αποδοχής με θαυμάσια αποτελέσματα, η διαδικασία εξωδικαστικής επιλύσεως των διαφορών με την Διαμεσολάβηση ως την τελευταία ευκαιρία πριν την προσφυγή στην Δικαιοσύνη αλλά ακόμη και την τελευταία στιγμή ακόμη και πριν την έκδοση δικαστικής αποφάσεως.
Στην παράδοση της ελληνικής κοινωνίας πάντα υπήρχε ανεπισήμως η διαμεσολάβηση υπό διάφορες μορφές και την εντοπίζουμε στο πέρασμα των αιώνων από αρχαιοτάτων χρόνων μέχρι και προ μερικών δεκαετιών, όπου ειδικά οι κάτοικοι της υπαίθρου προσέφευγαν στο Πρόεδρο ή στον γεροντότερο του χωριού, σε ένα πρόσωπο σεβάσμιο και της κοινής αποδοχής για να συζητήσουν και να λύσουν ειρηνικά την διαφορά τους. Βέβαια αυτή η εθιμική τακτική, για πολλούς λόγους, κυρίως κατά την γνώμη μου εξ αιτίας της αστικοποιήσεως, της επικρατήσεως των απροσώπων σχέσεων και της θεμελιώσεως της αποκλειστικά θεσμοθετημένης δικαστηριακής απονομής δικαιοσύνης ατόνισε.
Στην Ελλάδα ο θεσμός είναι νεοεμφανισθείς από την άποψη της επίσημης νομικής ρυθμίσεως του και σε συμμόρφωση με την ΟΔΗΓΙΑ 2008/52/ΕΚ αν και σε άλλες χώρες μετρά πολλές δεκαετίες η εφαρμογή της. Όμως είναι γεγονός ότι δεν έχει τύχει μέχρι στιγμής της αποδοχής, της προβολής αλλά και της επιτυχίας που του αξίζει από την άποψη των ωφελειών που προσφέρει σε όλα τα εμπλεκόμενα μέρη.
Με τον ν.4640/2019 τέθηκαν οι βάσεις για την επίλυση των διαφορών με την διαδικασία της Εκούσιας Διαμεσολαβήσεως για αστικές, εμπορικές και οικογενειακές υποθέσεις, σύμφωνα με τις ειδικότερες προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος. Πρόσφατα δε με το άρθρο 59 του ν.5197/2025, συμπεριλήφθηκαν και οι διαφορές από τις εσφαλμένες κτηματολογικές πρώτες εγγραφές, ακόμη και αν «αντίδικος» είναι το Δημόσιο, Ο.Τ.Α., Ν.Π.Δ.Δ..
Όμως, για να ευδοκιμήσει η Διαμεσολάβηση, πέραν των νομοθετικών ρυθμίσεων, πρέπει να αλλάξει ριζικά η νοοτροπία όλων ημών, από τους πολίτες ως τα εμπλεκόμενα μέρη και ειδικά πρωτίστως σε εμάς τους νομικούς παραστάτες. Θεωρώ ότι η αποδοχή του θεσμού και η ένθερμη υποστήριξή του από εμάς τους Δικηγόρους είναι καταλυτική για την επιτυχία της Διαμεσολαβήσεως. Αν οι Δικηγόροι πεισθούμε για τα οφέλη αυτής της διαδικασίας, τότε είναι βέβαιο ότι θα μεταδώσουμε αυτή την παραδοχή και στον εντολέα μας ότι δηλ. είναι προς όφελός του και ότι μόνο κέρδος θα έχει αν επιχειρήσει να ακολουθήσει την Διαμεσολάβηση
Και αυτό θα επιτευχθεί αν κατανοήσουμε ότι:
1.Η Διαμεσολάβηση αυξάνει την δικηγορική ύλη και μειώνει την δικαστηριακή ενασχόληση. Και αυτό διότι αφ’ ενός είναι, με ελάχιστες εξαιρέσεις (μικροδιαφορές και καταναλωτικές διαφορές), υποχρεωτική η παράσταση Δικηγόρου, αφ’ ετέρου δε προκειμένου να επιτευχθεί για τον εντολέα μια ικανοποιητική για τα συμφέροντά του λύση πρέπει να υπάρξει σοβαρή προετοιμασία από τον Δικηγόρο σε συνεργασία με τον πελάτη του ισόχρονη και ισάξια της προετοιμασίας για παράσταση στο Δικαστήριο. Επομένως πρόκειται για καθ’ όλα παρεχόμενες αμειβόμενες νομικές υπηρεσίε
2.Στην διαμεσολάβηση δεν προσέρχεσαι με σκοπό να αντιπαραθέσεις νομικά επιχειρήματα, θέσεις ή απαιτήσεις. Αυτά υπάρχουν εκεί ως βοηθητικά εργαλεία για την εξεύρεση λύσεως και όχι ως μέσα επιβολής απόψεων. Προσέρχεσαι με σκοπό την προβολή λογικών επιχειρημάτων προκειμένου να διαπραγματευτείς κατά τον καλλίτερο δυνατό τρόπο την επίλυση της υποθέσεως που σε απασχολεί.
3.Το αποτέλεσμα της ρυθμίσεως της διαφοράς δεν σου επιβάλλεται αλλά εσύ το συναποφασίζεις με το άλλο εμπλεκόμενο μέρος και το αποτυπώσεις σε κοινής αποδοχής γραπτή συμφωνία, την οποία καταθέτεις στη Γραμματεία του Δικαστηρίου και έχει ισχύ δικαστικής αποφάσεως. Αντιθέτως αν ακολουθήσεις την δικαστική οδό, δεν μπορείς να είσαι ποτέ βεβαίως για την έκβαση της δίκης και για την απόφαση που πρόκειται να εκδοθεί
4.Δεν είναι υποχρεωτικό οπωσδήποτε να καταλήξεις σε συμφωνία με το άλλο μέρος. Αν για οποιοδήποτε λόγο αισθανόμαστε ότι έχουμε εξαντλήσει τα περιθώρια ή αν διαπιστώσουμε ότι η πορεία της διαπραγματεύσεως βλάπτει τα συνολικά μακροπρόθεσμα συμφέροντά μας, είμαστε πλήρως ελεύθεροι, χωρίς καμία επίπτωση να αποχωρήσουμε από τις διαπραγματεύσεις και να προσφύγουμε στην πεπατημένη δικαστική διαδικασία
5.Όλη η διαδικασία της Διαμεσολαβήσεως καλύπτεται από το εκ του Νόμου αυστηρό απόρρητο και την ενυπόγραφη εχεμύθεια των μερών-προσώπων που λαμβάνουν μέρος στην διαπραγμάτευση. Λάβετε υπ’ όψιν σας ότι τίποτα απ’ ότι λέγεται κατά την διαπραγμάτευση δεν μπορεί να χρησιμοποιεί σε πιθανό ακόλουθο δικαστήριο για την υπόθεση αυτή. Επίσης απαγορεύεται στα πρόσωπα που έλαβαν μέρος στην διαπραγμάτευση, να καταθέσουν ως μάρτυρες σε δικαστήριο για αυτά που είδαν ή άκουσαν κατά την Διαμεσολάβηση
6.Σκεφθείτε, αν η διαμεσολάβηση επιτύχει θα έχετε κερδίσει:
-Χρόνο για την επίλυση της διαφοράς αντί να περιμένετε πότε θα προσδιορισθεί η υπόθεσή σας, πότε θα εκδώσει απόφαση ο Δικαστής και πότε θα τελεσιδικήσει
-Χρήματα από τις δικαστικές δαπάνες και αμοιβές που πρόκειται να καταβάλετε μέχρι την εκδίκασή της από το Εφετείο ή και τον Άρειο Πάγο αν φθάσετε μέχρι αυτό το σημείο και
-βεβαιότητα σχετικά με το περιεχόμενο της ρυθμίσεως της διαφοράς, αφού θα είναι αποτέλεσμα δικής σας συμμετοχής στην διαμόρφωσή της και μια δικαστική κρίση
Εν κατακλείδι προτείνω στους συναδέλφους Δικηγόρους να προσπαθήσουν να κατανοήσουν εις βάθος τα πλεονεκτήματα και τα οφέλη της Διαμεσολαβήσεως. Όπως επίσης πρέπει να αποδεχθούμε ότι η επιλογή της Ελληνικής Πολιτείας και η σύγχρονη τάση της επιλύσεως των διαφορών των πολιτών είναι αυτές να λύνονται εκτός των δικαστικών αιθουσών και μόνο ως έσχατο μέσο επιλύσεως να καταφεύγουμε ενώπιον των Δικαστηρίων.
Ο κύβος ερρίφθη. Η Διαμεσολάβηση έχει πάρει εμπρός, ας ανεβούμε στο τραίνο γι’ αυτό το θαυμαστό ταξίδι
Διαγραφή διεκδικητικής αγωγής με συμβολαιογραφική παραίτηση από εκτέλεση της απόφασης
Αρκετές φορές μέχρι πρόσφατα, είχαμε βρεθεί αντιμέτωποι με την άρνηση Προϊσταμένων Κτηματολογικών Γραφείων να διαγράψουν διεκδικητικές αγωγές επί των οποίων έχουν εκδοθεί τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις ευδοκιμήσεως της αγωγής, από τις οποίες αποφάσεις οι διάδικοι είχαν παραιτηθεί με συμβολαιογραφικές πράξεις, απαιτώντας να προσκομισθεί σχετική δικαστική απόφαση, με την αιτιολογία ότι δεν προβλέπεται από τον Κώδικα διαγραφή με συμβολαιογραφική πράξη, αναγκάζοντας τους ενδιαφερομένους να προσφύγουν στη Δικαιοσύνη κατά αυτής της αρνήσεως υποβάλλοντάς τους σε άσκοπη ταλαιπωρία και εμπλοκή στην διαδικασία των συναλλαγών αφού εν τέλει δικαιώνονταν και διετάσσετο ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου να δεχθεί την Συμβολαιογραφική Πράξη και να διαγράψει την διεκδικητική αγωγή.
Πλέον όμως, ευτυχώς υπάρχει μια σαφής θέση της Νομολογίας υπέρ της δυνατότητας διαγραφής διεκδικητικής αγωγής με συμβολαιογραφική παραίτηση. Εν προκειμένω θα παρουσιάσουμε το νομικό σκεπτικό τηςυπ’ αριθ.186/2024 Αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (Εκουσία Δικαιοδοσία) η οποία επιλήφθηκε να κρίνει την σχετική άρνηση Προϊσταμένου Κτηματολογικού Γραφείου να καταχωρήσει την συμβολαιογραφική παραίτηση του νικήσαντος ενάγοντος διαδίκου από την εκτέλεση δικαστικής αποφάσεως και κατ’ επέκταση την διαγραφή της σχετικής διεκδικητικής αγωγής.
Σύμφωνα με την Δικαστική Απόφαση, μεταξύ των άλλων λόγων διαγραφής που προβλέπει ο Νόμος (β.δ.565/1968), ακόμη και ο δικαστικός, κι όχι ο εξώδικος συμβιβασμός, (ενόψει της φύσης αυτού αλλά και της ρύθμισης του νόμου, κατά τον οποίο η προβλεπόμενη εγγραφή της τελεσίδικης απόφασης στο περιθώριο των βιβλίων διεκδικήσεων δεν είναι δυνατή), παρέχει τη δυνατότητα διαγραφής της σχετικής αγωγής από τα οικεία βιβλία διεκδικήσεων, με την προσκόμιση σχετικών με αυτό πρακτικών ή συμβολαιογραφικής πράξης, καθώς και αντίστοιχης καταχώρισης στο περιθώριο των ίδιων βιβλίων, χωρίς τη συναίνεση του αντιδίκου. Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 3 του ίδιου ως άνω β.δ. από την τελεσιδικία της Αποφάσεως που δέχεται ή απορρίπτει την αγωγή καταχωρίζεται σημείωση του αποτελέσματος αυτού στο περιθώριο της σελίδας του οικείου Βιβλίου Διεκδικήσεων.
Είναι φανερό ότι σκοπός της διατάξεως αυτής είναι η ασφάλεια των συναλλαγών και η προστασία των συναλλασσόμενων αναφορικά με το ακίνητο που αφορά η αγωγή, οπότε, ως διάταξη που τέθηκε προς εξυπηρέτηση του κοινωνικού συνόλου, είναι δημοσίας τάξεως. Επιπροσθέτως, μπορεί μεν να μην υφίσταται υποχρέωση του προς καταχώριση της παραιτήσεως των διαδίκων από το δικαίωμα εκτελέσεως της Δικαστικής Αποφάσεως, ωστόσο δε η απαρίθμηση των περιπτώσεων στην εν λόγω διάταξη δεν είναι περιοριστική, με αποτέλεσμα να μην αποκλείεται η καταχώριση της σχετικής σημειώσεως και σε άλλες περιπτώσεις περατώσεως ή καταργήσεως της δίκης πέραν των αναφερόμενων σε αυτή.Υφίσταται λοιπόν κενό δικαίου, αφού ο νόμος επιτρέπει μεν και άλλους τρόπους περατώσεως της δίκης, τίποτα όμως δεν προβλέπει για την περίπτωση της παραιτήσεως των διαδίκων από το δικαίωμα εκτελέσεως Δικαστικής Αποφάσεως, το οποίο κενό πρέπει να καλυφθεί με αναλογία νόμου.
Άλλωστε, προϋπόθεση της προστασίας των συναλλαγών που αποτελεί πρωταρχικό σκοπό, όπως προαναφέρθηκε των άνω διατάξεων, αποτελεί η τήρηση της αρχής της αληθείας των δημοσίων Βιβλίων Μεταγραφής, με την έννοια ότι τα αναγραφόμενα σε αυτά πρέπει να ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, δίδοντας ανά πάσα στιγμή την αληθή και πλήρη εικόνα σε κάθε ενδιαφερόμενο της νομικής καταστάσεως των ακινήτων. Σε κάθε περίπτωση με βάση μια άλλη θεμελιώδη αρχή της Πολιτικής Δικονομίας η πρωτοβουλία για την έναρξη, τη συνέχιση και την περάτωση της δίκης και συνεπώς και την παραίτηση από την εκτέλεση Δικαστικών Αποφάσεων ανήκει εξ’ ολοκλήρου στη βούληση των διαδίκων.
Εν τέλει η δικαστική Απόφαση με το ανωτέρω σκεπτικό, το οποίο αποτελεί οδηγό για ανάλογες περιπτώσεις, διέταξε τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου να δεχθεί την συμβολαιογραφική παραίτηση του ενάγοντος από την εκτέλεση της εκδοθείσας δικαστικής Αποφάσεως και να διαγράψει την σχετική διεκδικητική αγωγή
Κατά την εκδίκαση της υποθέσεως παραστάθηκε για λογαριασμό των αιτούντων η Συνάδελφος κ. Ηρώ Α. Μαούνη, η οποία επιμελήθηκε και της δημοσιεύσεως της αποφάσεως στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών “ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ” του Δ.Σ.Α.
Διαγραφή αγωγής από βιβλία διεκδικήσεων & βιβλία Κτηματολογικού Γραφείου
Παραίτηση διαδίκων από το δικαίωμα εκτέλεσης δικαστικής απόφασης – Κάλυψη κενού νόμου με αναλογία δικαίου -.
Διαγραφή αγωγής από βιβλία διεκδικήσεων. Ασφάλεια συναλλαγών και προστασία συναλλασσόμενων. Παραίτηση των διαδίκων από το δικαίωμα εκτέλεσης δικαστικής απόφασης. Κενό δικαίου. Κάλυψη με αναλογία νόμου. Τήρηση της αρχής της αληθείας των δημοσίων βιβλίων μεταγραφής. Αληθής βούληση των διαδίκων. Πρόσθετη παρέμβαση δικαιοπαρόχων.
ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΕΚΟΥΣΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ Αριθμός Απόφασης 186/2024
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΚΟΥΣΙΑΣ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑΣ
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από την Κτηματολογική Δικαστή Βικτώρια Παπαναστασίου, Πρωτοδίκη – Κτηματολογική Δικαστή, που ορίστηκε από τον Πρόεδρο του
Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου Αθηνών και από τη Γραμματέα Μαρία Βασδέκη.
ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ στο ακροατήριό του, την 24η Νοεμβρίου 2023, για να δικάσει την αίτηση, με αντικείμενο τη διαγραφή αγωγής από τα βιβλία διεκδικήσεων.
ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 220 παρ. 2 του ΚΠολΔ, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 740 έως 781 και ιδίως των άρθρων 744, 745 και 759 του ίδιου ως άνω Κώδικα, στις οποίες αυτό παραπέμπει, διατάσσεται από το Δικαστήριο η διαγραφή αγωγών και ανακοπών, που εγγράφηκαν στα βιβλία διεκδικήσεων, όταν αυτές είναι προδήλως αβάσιμες είτε νομικά, γεγονός για το οποίο δεν υπάρχει ανάγκη αποδείξεως είτε ουσιαστικά (βλ ΕΑ 7859/1982 Αρμ. 1983, 886), γεγονός για το οποίο το Δικαστήριο μπορεί να πεισθεί από έγγραφα, που προαποδεικτικά προσκομίζουν οι διάδικοι ή τους τυχόν εξεταζόμενους μάρτυρες (βλ. ΑΠ 315/1974, ΝοΒ 22, 1289) και όχι μόνο όταν υπάρχει πασίδηλο περί του αβασίμου της αγωγής. Τούτο συμβαίνει διότι κατά την τελευταία αυτή εκδοχή θα περιορίζονταν υπέρμετρα η εφαρμογή της παραπάνω διάταξης, αφού είναι γνωστό ότι οι περιπτώσεις, κατά τις οποίες η αγωγή είναι πασίδηλα αβάσιμη, δεν είναι σύνηθες και τέτοιο περιορισμό δεν γίνεται να θέλησε ο νομοθέτης (ΕΑ 9809/1998, ΕλλΔνη 1998, 1579). Άλλοι λόγοι που δικαιολογούν τη διαγραφή της αγωγής είναι η τελεσίδικη απόρριψη της για λόγους τυπικούς ή ουσιαστικούς, η κατάργηση της κύριας δίκης, η παραίτηση από το δικαίωμα που ασκείται με αυτήν ή από το δικόγραφο (ΕΑ 4464/1985 ΕλλΔνη 27.314), η αναγνώριση από τον εναγόμενο του δικαιώματος που ασκήθηκε, καθώς επίσης και η εκκρεμότητα του δικογράφου για μακρό χρόνο χωρίς συζήτηση (ΜονΠρΜεσ 116/2003 «ΝΟΜΟΣ», ΜΠρΣυρ 154/1972 ΕΕΝ 39.657). Η διαγραφή χωρεί επίσης και όταν η σχετική αξίωση έχει παραγραφεί σε επιδικία ΜονΠρΘεσ 1196/1990 Αρμ. 45.278). Επιπροσθέτως, φανερά αβάσιμη θεωρείται η αγωγή και όταν μετά την άσκηση της αγωγής αυτής δημιουργήθηκε δεδικασμένο, ως προς την ύπαρξη του δικαιώματος του εναγομένου, που καταλύει το επικαλούμενο δικαίωμα του ενάγοντος της διαγραπτέας αγωγής. Ακόμη ο δικαστικός, κι όχι ο εξώδικος συμβιβασμός, ενόψει της φύσης αυτού αλλά και της ρύθμισης του νόμου (β.δ. 565/1968) κατά τον οποίο η προβλεπόμενη εγγραφή της τελεσίδικης απόφασης στο περιθώριο των βιβλίων διεκδικήσεων δεν είναι δυνατή, παρέχει τη δυνατότητα διαγραφής της σχετικής αγωγής από τα οικεία βιβλία διεκδικήσεων, με την προσκόμιση σχετικών με αυτό πρακτικών ή συμβολαιογραφικής πράξης, καθώς και αντίστοιχης καταχώρισης στο περιθώριο των ίδιων βιβλίων, χωρίς τη συναίνεση του αντιδίκου. Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 3 του ίδιου ως άνω β.δ. από την τελεσιδικία της απόφασης που δέχεται ή απορρίπτει την αγωγή καταχωρίζεται σημείωση του αποτελέσματος αυτού στο περιθώριο της σελίδας του οικείου βιβλίου διεκδικήσεως. Είναι φανερό ότι σκοπός της διάταξης αυτής είναι η ασφάλεια των συναλλαγών και η προστασία των συναλλασσόμενων αναφορικά με το ακίνητο που αφορά η αγωγή, οπότε, ως διάταξη που τέθηκε προς εξυπηρέτηση του κοινωνικού συνόλου, είναι δημοσίας τάξεως. Επιπροσθέτως, μπορεί μεν να μην υφίσταται υποχρέωση του προς καταχώριση της παραίτησης των διαδίκων από το δικαίωμα εκτέλεσης της δικαστικής απόφασης, ωστόσο δε η απαρίθμηση των περιπτώσεων στην εν λόγω διάταξη δεν είναι περιοριστική, με αποτέλεσμα να μην αποκλείεται η καταχώριση της σχετικής σημείωσης και σε άλλες περιπτώσεις περάτωσης ή κατάργησης της δίκης πέραν των αναφερόμενων σε αυτή. Υφίσταται λοιπόν κενό δικαίου, αφού ο νόμος επιτρέπει μεν και άλλους τρόπους περάτωσης της δίκης, τίποτα όμως δεν προβλέπει για την περίπτωση της παραίτησης των διαδίκων από το δικαίωμα εκτέλεσης δικαστικής απόφασης, το οποίο κενό πρέπει να καλυφθεί με αναλογία νόμου. Άλλωστε, προϋπόθεση της προστασίας των συναλλαγών που αποτελεί πρωταρχικό σκοπό, όπως προαναφέρθηκε των άνω διατάξεων, αποτελεί η τήρηση της αρχής της αληθείας των δημοσίων βιβλίων μεταγραφής, με την έννοια ότι τα αναγραφόμενα σε αυτά πρέπει να ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, δίδοντας ανά πάσα στιγμή την αληθή και πλήρη εικόνα σε κάθε ενδιαφερόμενο της νομικής κατάστασης των ακινήτων. Σε κάθε περίπτωση με βάση μια άλλη θεμελιώδη αρχή της Πολιτικής Δικονομίας η πρωτοβουλία για την έναρξη, τη συνέχιση και την περάτωση της δίκης και συνεπώς και την παραίτηση από την εκτέλεση δικαστικών αποφάσεων ανήκει εξ’ ολοκλήρου στη βούληση των διαδίκων. Στην προκειμένη περίπτωση με την υπό κρίση αίτηση, η αιτούσα ισχυρίζεται ότι κατόπιν άσκησης της με αριθμό κατάθεσης …./…../2003 αγωγής διανομής ακινήτου των …….. και …….. εξεδόθη η υπ’ αριθ. …../2005 απόφαση Πολυμελούς Πρωτοδικείο Αθηνών, η οποία διέταξε τη διανομή των ακινήτων, ήτοι i) του με στοιχεία … διαμερίσματος του … ορόφου υπέρ του ισογείου ορόφου, επιφάνειας … τ.μ. με αριθμό ΚΑΕΚ …, ii) της με στοιχεία … αποθήκης του υπογείου της ίδιας πολυκατοικίας με αριθμό ΚΑΕΚ … και iii) του με στοιχεία … χώρου στάθμευσης αυτοκινήτου του υπογείου ορόφου με ΚΑΕΚ …, της πρώτης συγκείμενης από δύο κτίρια ́Π ́ και ́Μ ́ πολυκατοικίας επί οικοπέδου στο Δήμο Αγίας Παρασκευής, στη θέση «…» ή «…» και επί της οδού … … με πώληση δια πλειστηριασμού και τη διανομή του προϊόντος του πλειστηριασμού στους διαδίκους κατά τη μερίδα συγκυριότητάς τους [ήτοι 50% πλήρους κυριότητας, νομής και κατοχής σε έκαστο]. Ότι κατά της απόφασης ασκήθηκε έφεση από την ……., επί της οποίας εξεδόθη η υπ’ αριθμ. …../2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία διέταξε τη διανομή του προϊόντος του πλειστηριασμού στους … και … κατά τη μερίδα συγκυριότητάς τους. Ότι κατά της απόφασης αυτής δεν ασκήθηκε ένδικο μέσο. Ότι οι …….. και …….. το ποσοστό τους 1⁄2 εξ αδιαιρέτου έκαστος εξ αυτών επί των ανωτέρω ακινήτων έχουν μεταβιβάσει προς την αιτούσα, δυνάμει των υπ’ αριθμ. … συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Αθηνών ., νομίμως καταχωρημένου στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών, σε συνδυασμό με το υπ’ αριθμ …../2009 συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Ελευσίνας ., νομίμως καταχωρημένο στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών και ειδικότερα ο …….. μεταβίβασε το 50% της ψιλής κυριότητας, παρακρατώντας την επικαρπία και η …….. μεταβίβασε το 50% πλήρους κυριότητας, νομής και κατοχής. Ότι η ανωτέρω αγωγή εγγράφηκε στα βιβλία διεκδικήσεων του υποθηκοφυλακείου … στον τόμο … και αριθμό … επί των επιδίκων ακινήτων ιδιοκτησίας της αιτούσας, και ζητεί α. τη διαγραφή της προαναφερόμενης αγωγής από τα οικεία βιβλία διεκδικήσεων του Υποθηκοφυλακείου … και από τα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών, β. να διαταχθεί η Προϊσταμένη του αρμόδιου Κτηματολογικού να προβεί σε όλες τις αντίστοιχες νόμιμες ενέργειες και γ. να διαταχθούν τα νόμιμα, σε σχέση με τη διαγραφή της αγωγής από τα βιβλία διεκδικήσεων του Υποθηκοφυλακείου … και τα κτηματολογικά φύλλα των ακινήτων. Με αυτό το περιεχόμενο και αίτημα, η κρινόμενη αίτηση, η οποία παραδεκτά διορθώνεται κατ’ άρθρο 224 επ. και 739 επ. ΚπολΔ, αρμοδίως καθ’ ύλην και κατά τόπον φέρεται προς συζήτηση ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, στην περιφέρεια του οποίου ζητείται η διαγραφή, κατά την προκείμενη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας (ΚΠολΔ 739, 747 παρ. 1, 2, 3, 748 παρ.1 και 220 παρ.2), πλην του υπό στοιχεία β ́ αιτήματος το οποίο πρέπει να απορριφθεί, καθώς μόνο κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 791 ΚΠολΔ και υπό τις προϋποθέσεις που θέτει είναι νόμιμο να διαταχθεί εκείνος που τηρεί δημόσια βιβλία, να καταχωρήσει την απόφαση επί της ένδικης αίτησης σ’ αυτά, στην κρινόμενη υπόθεση όμως, δε συντρέχουν οι προϋποθέσεις και ιδίως, η άρνηση της Προϊσταμένης να καταχωρήσει την απόφαση, [ΜΠΒόλου 599/2012 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ] και του υπό στοιχεία γ’ αιτήματος ως αορίστως προβληθέν. Περαιτέρω, πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα. Παραδεκτά ασκείται δε και η απλή πρόσθετη παρέμβαση υπέρ της αιτούσας καθώς οι παρεμβαίνοντες έλκουν άμεσο συμφέρον για την αποδοχή της αίτησης, καθώς προβάλλουν ότι είναι δικαιοπάροχοι των επίδικων ακινήτων και ο ……… παραμένει επικαρπωτής αυτών (68, 80, 752 παρ. 2 ΚΠολΔ). Από την εκτίμηση των εγγράφων, τα οποία επικαλούνται και προαποδεικτικά προσκομίζουν οι διάδικοι αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η …….. και ο …….. άσκησαν την με αριθμό κατάθεσης ……../2003 αγωγή διανομής ακινήτου των ……. και …… [η οποία εγγράφηκε στα βιβλία διεκδικήσεων του υποθηκοφυλακείου … στον τόμο … και αριθμό … την …/2003] εξεδόθη η υπ’ αριθμ. ……./2005 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία διέταξε τη διανομή των ακινήτων, ήτοι του με στοιχεία … διαμερίσματος του … ορόφου υπέρ του ισογείου ορόφου, επιφάνειας … τ.μ. με αριθμό ΚΑΕΚ …, της με στοιχεία … αποθήκης του υπογείου της ίδιας πολυκατοικίας με αριθμό ΚΑΕΚ … και του με στοιχεία … χώρου στάθμευσης αυτοκινήτου του υπογείου ορόφου με αριθμό ΚΑΕΚ …, της πρώτης συγκείμενης από δύο κτίρια ́Π ́ και ́Μ ́ πολυκατοικίας επί οικοπέδου στο Δήμο Αγίας Παρασκευής, στη θέση «…» ή «…» και επί της οδού … με πώληση δια πλειστηριασμού και τη διανομή του προϊόντος του πλειστηριασμού στους διαδίκους κατά τη μερίδα συγκυριότητάς τους [ήτοι 50% εξ αδιαιρέτου πλήρους κυριότητας, νομής και κατοχής σε έκαστο]. Περαιτέρω, κατά της απόφασης ασκήθηκε έφεση από την …….., επί της οποίας εξεδόθη η υπ ́ αριθμ. …../2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία διέταξε τη διανομή των ακινήτων με πώληση δια πλειστηριασμού και τη διανομή του προϊόντος του πλειστηριασμού στους ……. και ……. κατά τη μερίδα της συγκυριότητάς τους. Στη συνέχεια κατά της απόφασης αυτής δεν ασκήθηκε ένδικο μέσο [βλ. το με αριθμό …../2003 πιστοποιητικό περί μη κατάθεσης ενδίκων μέσων]. Εξάλλου, οι …….. και …….. έχουν μεταβιβάσει προς την αιτούσα, δυνάμει των υπ’ αριθμ. …/2009 συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Αθηνών ., νομίμως καταχωρημένου στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών, σε συνδυασμό με το υπ’ αριθμ. …/2009 συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Ελευσίνας ., νομίμως καταχωρημένο στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών και ειδικότερα ο μεν … το 50% της ψιλής κυριότητας παρακρατώντας
την επικαρπία και η δε … το 50% πλήρους κυριότητας, νομής και κατοχής. Σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στη μείζονα της παρούσας σκέψη, πρέπει κατ’ αναλογία νόμου και δή ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 220 ΚΠολΔ και 3 του Β.Δ. 565/968, πρέπει να διαταχθεί η διαγραφή της ανωτέρω αγωγής από τα βιβλία διεκδικήσεων του υποθηκοφυλακείου … και τα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών δεδομένου ότι η τυπική προσκόλληση στο γράμμα του νόμου θα οδηγούσε σε καταστρατήγηση τόσο της ασφάλειας των συναλλαγών όσο και των θεμελιωδών αρχών που διέπουν την Πολιτική Δικονομία, αφού θα οδηγούσε στην ύπαρξη μίας ψευδούς προς τους τρίτους εικόνας ως προς την νομική κατάσταση του εν λόγω ακινήτου, το οποίο θα εμφανιζόταν βεβαρημένο, ενώ στην πραγματικότητα πρόθεση όλων των διαδίκων είναι η αξιοποίηση και η εκμετάλλευση του ως ακινήτου ελευθέρου παντός βάρους ή διεκδίκησης και θα παρέβλεπε την αληθή βούληση των διαδίκων, στην αληθή των οποίων βούληση άλλωστε πρέπει να επικεντρώνεται η διαδικασία εφόσον, όπως προαναφέρθηκε, η αρχή της συζητήσεως είναι αυτή που διέπει την πολιτική δίκη. Εν όψει των ανωτέρω, σύμφωνα και με τη μείζονα σκέψη της παρούσας, αφού και η ασκηθείσα τότε αγωγή είναι πλέον, μετά την παρέλευση πλέον των 17 ετών από το αμετάκλητο της ως άνω απόφασης και 19 έτη μετά την εγγραφή της στα οικεία βιβλία διεκδικήσεων του Υποθηκοφυλακείου … χωρίς να προβούν οι διάδικοι ή κάποιος από του λοιπούς σε κάποια πράξη εκτέλεσης και χωρίς καμία ενόχληση της αιτούσας ή των δικαιοπαρόχων της, προδήλως αβάσιμη, δεδομένου ότι οι δικαιοπάροχοι της αιτούσας έχουν προβεί μεταβίβαση, αξιοποιώντας κατ’ αυτόν τον τρόπο το ως άνω ακίνητο, πρέπει η υπό κρίση αίτηση να γίνει δεκτή.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ την αίτηση. ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αίτηση και την πρόσθετη παρέμβαση.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ τη διαγραφή της με αριθμό κατάθεσης ……../2003 αγωγής που εγγράφηκε στα βιβλία διεκδικήσεων του υποθηκοφυλακείου … στον τόμο … και αριθμό …, την …/…/2003 και τη διαγραφή της από τα αρμόδια βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών από τα ακίνητα με αριθμούς ΚΑΕΚ ……., …….. και …….. . ΚΡΙΘΗΚΕ αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, την 18/01/2024, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξούσιων δικηγόρων τους.
μεσιτικές υπηρεσίες, μεσιτικές αμοιβές – real estate agreement and real estate fee
Όπως αναφέραμε και σε προηγούμενη αρθρογραφία μας (Έγκυρη μεσιτική σύμβαση και αμοιβή Μέρος Α’) οι μεσιτικές εντολές που αφορούν στην αγοραπωλησία κινητών πραγμάτων μπορεί να δίδεται ατύπως και προφορικώς, ενώ όταν αφορά σε ακίνητα πρέπει να καταρτίζεται μόνο γραπτώς διαφορετικά δεν υφίσταται μεσιτική εντολή.
Ακίνητο και Μετοχές
Στην περίπτωση που το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία και για φορολογικούς ή άλλους λόγους που αφορούν τους μετόχους επιδιώκεται όχι μόνο η πώληση του ακινήτου με πωλήτρια την ιδιοκτήτρια εταιρεία αλλά και η πώληση του ολόκληρης της εταιρείας για της μεταβιβάσεως από τους μετόχους των μετοχών τους.
Και εδώ προκύπτει το εξής: Τί μορφής εντολή απαιτείται και ποιοι είναι οι νόμιμοι μεσιτικοί εντολείς ώστε να υπάρχει έγκυρη εντολή; και «οι καλοί λογαριασμοί να κάνουν τις καλές συναλλαγές»; Το βασικό κριτήριο για να δοθεί μια κατά το δυνατόν ορθή λύση, είναι η απάντηση στο ερώτημα «ποια ήταν η επιδιωκόμενη (σκοπούμενη) από τον εντολέα κύρια σύμβαση»; Για Ακίνητο ή για κινητό;
α)Ας ξεκινήσουμε από τα εύκολα. Στην περίπτωση που η ιδιοκτήτρια εταιρεία μεταβιβάσει ως πωλήτρια το ακίνητο, τότε εντολέας και υπόχρεος για την αμοιβή είναι η εταιρεία και η μεσιτική εντολή πρέπει «αυστηρώς και δια ροπάλου» να έχει δοθεί γραπτώς, ενυπογράφως τηρώντας ευλαβικά όσα ο Νόμος ορίζει
β)Στην περίπτωση που ένας εκ των μετόχων πωλεί μεμονωμένα τις μετοχές που κατέχει, ανεξαρτήτως, αν πωλούν ή όχι τις μετοχές τους και οι υπόλοιποι μέτοχοι, τότε σε αυτή την περίπτωση είναι ξεκάθαρο ότι η σκοπούμενη σύμβαση αφορούσε κινητό πράγμα και επομένως η εντολή για να είναι έγκυρη μπορεί να αποδειχθεί ότι δόθηκε και με άλλο τύπο πέραν του γραπτού
γ)Αν πρόκειται να πωληθεί το σύνολο των μετοχών μιας εταιρείας, η οποία είναι ζώσα και ενεργή σε πλήρη εμπορική δραστηριότητα στην οποία περιλαμβάνονται κινητά και ακίνητα περιουσιακά της στοιχεία, κινητός εξοπλισμός, χρηματικές απαιτήσεις, χαρτοφυλάκιο, πελατολόγιο κλπ, τότε ο σκοπός προκύπτει ότι είναι η πώληση μιας επιχειρήσεως, ασχέτως αν περιλαμβάνει και ακίνητα και επομένως δεν είναι υποχρεωτικός ο γραπτός τύπος της μεσιτικής εντολής αλλά η μεσιτική εντολή πρέπει να δοθεί όχι από την εταιρεία αλλά από τον μέτοχο, με την ιδιότητα του μετόχου και όχι υπό την τυχόν ιδιότητά του ως εκπρόσωπος της εταιρείας
δ)Όμως στην περίπτωση που η εταιρεία είναι απλώς ένα σχήμα «αποθέσεως» ακινήτων και μόνο, χωρίς καμία άλλη επιχειρηματική δραστηριότητα ή σε κάθε περίπτωση με ασήμαντες δευτερεύουσες δραστηριότητες σε σχέση με τα ακίνητα και ο σκοπός της εντολής είναι η πώληση των ακινήτων δια της αγοράς του 100% των μετοχών της εταιρείας, τότε η εντολή, πρέπει να δοθεί αυστηρώς μόνο γραπτώς και φυσικά από τον μέτοχο με αυτή την ιδιότητά του και μόνο
ε)Αφήσαμε για το τέλος μια περίπτωση που πράγματι έχει καταγραφεί στα νομολογιακά χρονικά. Ο διευθύνων σύμβουλος Α.Ε., υπό αυτή την ιδιότητα δίνει γραπτή εντολή, για την πώληση ακινήτου οικογενειακής εταιρείας-οχήματος. Οι μέτοχοι όμως αποφασίζουν για δικούς τους λόγους να πωλήσουν το σύνολο της εταιρείας και όχι μεμονωμένα το ακίνητο, χωρίς να έχει δοθεί εκ μέρους τους γραπτή μεσιτική εντολή. Ο ένας εκ των μετόχων, παρ’ ότι η πώληση των μετοχών έγινε στο πρόσωπο που υπέδειξε ο μεσίτης αρνείται την μεσιτική αμοιβή λόγῳ ανυπαρξίας γραπτής εντολής. Κρίθηκε πρωτοδίκως ότι η εταιρική γραπτή εντολή δεν καταλάμβανε και τους μετόχους και ότι έπρεπε να δοθεί γραπτή εντολή διότι η σκοπούμενη σύμβαση αφορούσε ακίνητο
Συμπέρασμα
Επομένως, θέλει μεγάλη προσοχή να διερευνηθεί ποιο είναι το αντικείμενο της εντολής και ποιος νομιμοποιείται να την δώσει. Σε κάθε περίπτωση, προς διασφάλιση των εμπλεκομένων, πρέπει η εντολή να δίδεται γραπτώς ανεξαρτήτως του αντικειμένου της επιδιωκομένης συμβάσεως.
Και τίθεται το εύλογο ηθικό ερώτημα: Ακόμη και με ανύπαρκτη μεσιτική εντολή, λόγῳ προφορικής αναθέσεως, κάποιος δέχεται μεσιτικές υπηρεσίες για ακίνητο, εξ αιτίας των οποίων ωφελήθηκε και πραγματοποιείται η αγοραπωλησία που επεδίωκε, ο μεσίτης δεν έχει κανένα νόμιμο τρόπο να επιδιώξει την είσπραξη αμοιβής του ώστε να αποκατασταθεί η ηθικώς διασαλευθείσα τάξη;
Σε αυτόν τον προβληματισμό θα σας διαφωτίσουμε στο επακόλουθο τρίτο μέρος της θεματολογίας μας σχετικά με τις μεσιτικές υπηρεσίες
Κατέχουμε εξ αδιαιρέτου ένα ακίνητο και δεν ξέρουμε πώς να το μοιράσουμε. Κανένας δεν συμφωνεί σε τίποτα. Άλλος λέει να το πουλήσουμε, άλλος να πάρει ο καθένας μας από δύο δωμάτια, ο άλλος δεν συμφωνεί στην τιμή και τελικά δεν ξέρουμε τί να κάνουμε. Προβληματισμοί που έχουν διατυπωθεί αμέτρητες φορές.
Να θυμάστε ότι για όλες τις καταστάσεις υπάρχουν λύσεις, ασχέτως αν αυτές που τελικά επικρατούν μας ικανοποιούν. Τίποτα δεν μένει άλυτο, απλώς στο μυαλό μας ως λύση ισούται μόνο αυτό που εμείς επιδιώκουμε μονοδιάστατα και όχι το σύμμετρο και λελογισμένο συμφέρον.
Συνοψίζουμε λοιπόν:
Οι δυνατές λύσεις είναι οι εξής: α.Αυτούσια εκούσια διανομή, β.Εκούσια πώληση, γ.Αναγκαστική (δικαστική) αυτούσια διανομή και δ.Αναγκαστική (δικαστική) πώληση δια πλειστηριασμού
1.Αυτούσια εκούσια (με κοινή συμφωνία) Διανομή
Βασικές αρχές που ισχύουν είτε στην εκούσια είτε στην αναγκαστική διανομή:
1ον τα τμήματα που θα προκύψουν πρέπει να είναι ίσης αξίας χωρίς να μειώνεται η αρχική αξία του όλου ακινήτου,
2οννα επιτρέπεται η εκ της Νομοθεσίας κατάτμησή του ή/και δημιουργία οριζοντίων ή/και καθέτων ιδιοκτησιών
Περιπτώσεις:
i.Το ακίνητο κατατέμνεται ή δημιουργούνται οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, σε τόσα ισάξια τμήματα, όσα είναι οι συνιδιοκτήτες, λαμβάνει ο καθένας το τμήμα που έχουν ορίσει και όλα έχουν καλώς.
Αν μπορεί να συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία τότε ο καθένας λαμβάνει την μερίδα του και την αξιοποιεί κατά τον τρόπο που επιθυμεί
ii.Αν έχουν διαμέρισμα και μπορεί να χωρισθεί σε επί μέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες, τότε και αυτή η λύση είναι εφικτή. Επίσης, αν επί του γηπέδου υπάρχουν αυτοτελή ανεξάρτητα κτίσματα, τότε μπορεί να γίνει σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας και να λάβει ο καθένας το τμήμα με το επί αυτού κτίσμα
Εδώ πρέπει να επισημάνουμε τις εξής δυνατότητες-διευκολύνσεις, αν φυσικά υπάρχει καλή πρόθεση εκ μέρους των εμπλεκομένων:
α.Αν δεν δύναται να προκύψουν ίσης αξίας τμήματα, τότε αυτός που θα λάβει την μικρότερης αξίας μερίδα, εισπράττει προς συμπλήρωση χρήματα από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες που ωφελούνται
β.Μπορεί η διανομή να είναι μερική, δηλ. κάποιος να λάβει αυτούσια την μερίδα του και να την διαχωρίσει από την κοινή περιουσία και οι υπόλοιποι να παραμείνουν στο απομένον ακίνητο εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες.
2.Πώληση (η πλέον συμφέρουσα)
Η ενδεδειγμένη λύση και η επωφελέστερη για όλους, εφ’ όσον είναι ανέφικτη η αυτούσια διανομή, είναι η πώληση του ακινήτου. Και αυτό διότι μπορούν να επιτύχουν το μέγιστο δυνατό τίμημα της αγοράς και να μοιράσουν κατά την αναλογία τους ακριβοδίκαια τα χρήματα. Σε αυτή την περίπτωση εντάσσεται και η πιθανότητα αγοραστής να είναι ακόμη και ένας εκ των συνιδιοκτητών, είτε αυτός που κατέχει το μεγαλύτερο ποσοστό είτε αυτός που έχει την οικονομική δυνατότητα να καταβάλει το τίμημα
Όμως αρκετές φορές, κυριαρχούν οι προσωπικές αντιπαραθέσεις εις βάρος των ουσιαστικών συμφερόντων των κοινωνών-συνιδιοκτητών, με αποτέλεσμα να αποτυγχάνει και αυτή η λύση
3.Αναγκαστική διανομή δια πλειστηριασμού
Και ό,τι δεν ήταν δυνατόν κατά τον κοινό νου να συναποφασισθεί, έρχεται η δικαστική απόφαση να το επιβάλει, με απώλεια χρόνου και χρήματος. Ένας εκ των συνιδιοκτητών ασκεί αγωγή διανομής κατά των υπολοίπων ενώπιον του αρμοδίου Δικαστηρίου και ζητάει την διανομή του ακινήτου κατά τον τρόπο που αυτός θεωρεί ορθότερο. Το Δικαστήριο μη δεσμευόμενο από τον τρόπο που του υποδεικνύει ο ενάγων, αποφασίσει κατά την κρίση του, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει στην διάθεσή του, για τον ορθότερο, δικαιότερο και επωφελέστερο τρόπο που μπορεί να λυθεί το καθεστώς συνιδιοκτησίας. Δηλαδή θα αποφασίσει είτε την αυτούσια διανομή με τα κριτήρια που ανωτέρω αναφέραμε είτε θα διατάξει την αναγκαστική πώληση δια πλειστηριασμού.
Όμως η δια πλειστηριασμού πώληση έχει αφ’ ενός το μειονέκτημα ότι επιβαρύνει την κοινή περιουσία με τα έξοδα της διαδικασίας και επομένως μειώνεται το καθαρό ποσό που θα διανεμηθεί στους συνιδιοκτήτες και αφ’ ετέρου είναι πιθανόν τελικά να εισπραχθεί τίμημα μικρότερο από αυτό που θα επετύγχαναν με την από κοινού ελεύθερη πώληση
Συμπερασματικά:
Σε κοινά και εξ αδιαιρέτου ακίνητα, όπου η αυτούσια διανομή τους είναι νομικά αδύνατη, τότε οι κοινωνοί-συνιδιοκτήτες βάσει της λογικής και προς το συμφέρον τους πρέπει να αποφασίζουν την ελεύθερη πώλησή τους, διότι η δια πλειστηριασμού πώληση, αν θα ωφελήσει κάποιον αυτός θα είναι ο συνδιοκτήτης που κατέχει το μεγαλύτερο ποσοστό και θα θελήσει να αποκτήσει και τα υπόλοιπα μερίδια δια της πλειστηριασμού αποκτήσεώς τους ως πλειοδότης. Σας παροτρύνω να ακολουθείτε την μέση οδό του μέτρου και της λογικής και όχι των άκρων
Συνηθέστατο γεγονός για την ελληνική οικογένεια, ο γονιός Α να δίνει με συμβολαιογραφική γονική παροχή το σπίτι του στο παιδί του Β και να παρακρατεί την επικαρπία για τον εαυτό του και για μετά τον θάνατό του, για τον άλλο γονιό Γ. Δηλαδή ο γονέας Γ είναι εν αναμονή επικαρπωτής.
Όλα καλά και άπαντες εξασφαλισμένοι; Αν οι σχέσεις τους εξελιχθούν ομαλά, τότε όλα καλά. Αν όμως όχι, τότε αρχίζουν τα δύσκολα.
Έχουμε και λέμε:
1.Πρόταση επικαρπίας υπέρ του συζύγου
Για να καταρτισθεί η συμβολαιογραφική γονική παροχή με παρακράτηση επικαρπίας, απαιτείται η συμφωνία μεταξύ του παρέχοντος γονέα και του αποδέκτη παιδιού και περαιτέρω να γίνει η πρόταση δωρεάς από τον δωρητή γονέα και σύζυγο και η αποδοχή της από την δωρεοδόχο σύζυγο που θα παραλάβει την επικαρπία μετά τον θάνατο του δωρητή συζύγου. Αυτή η δήλωση αποδοχής του δωρεοδόχου μπορεί να πραγματοποιηθεί και μετά του θάνατο του δωρητή, αφού δεν υπάρχει αντίθετη ρύθμιση στο νόμο.
2.Αποδοχή προτάσεως επικαρπίας από τον δωρεοδόχο σύζυγο
Ο δωρεοδόχος σύζυγος έχει την δυνατότητα (εφ’ όσον φυσικά το θελήσει ο παρέχων γονέας-σύζυγος) να συμβάλλεται εξ αρχής, ως τρίτος, στο συμβόλαιο της γονικής παροχής και να αποδεχθεί την προτεινόμενη προς αυτόν επικαρπία. Σε αυτή την περίπτωση το συμβόλαιο μεταγράφεται (ή καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο) και στα τρία ονόματα και όλα έχουν ολοκληρωθεί πλήρως χωρίς να είναι αναγκαία καμία περαιτέρω νομική ενέργεια.
Συχνά όμως δεν συμβάλλεται στο αρχικό συμβόλαιο, οπότε σε αυτή την περίπτωση ο δωρεοδόχος σύζυγος, προκειμένου να περιέλθει η επικαρπία σε αυτόν πρέπει οπωσδήποτε να συντάξεισυμβολαιογραφική πράξη αποδοχής της προτάσεως επικαρπίας την οποία πρέπει και να μεταγράψει ή καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο
Αυτή η πράξη μπορεί να καταρτισθεί οποτεδήποτε αφ’ ης στιγμής ο δωρεοδόχος σύζυγος λάβει γνώση της υπάρξεως του συμβολαίου της γονικής παροχής, δηλ. ακόμη και προ του θανάτου του δωρητή συζύγου.
Σε κάθε περίπτωση όμως, μετά τον θάνατο του δωρητή, ο δωρεοδόχος σύζυγος πρέπει να συντάξει αυτή την συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής της προτάσεως επικαρπίας.
3.Προθεσμία αποδοχής προτάσεως επικαρπίας
Υπάρχει προθεσμία μέσα στην οποία πρέπει να συνταχθεί και να μεταγραφεί αυτή η πράξη αποδοχής προτάσεως επικαρπίας;
Όχι δεν υπάρχει προθεσμία. Όμως βάσει του 193 Α.Κ. η αποδοχή της προτάσεως (εν προκειμένῳ της προτάσεως επικαρπίας) πρέπει να γίνει εντός κατά τις περιστάσεις ευλόγου χρόνου από τον θάνατο του δωρητή και φυσικά την περιέλευση σε γνώση του, του γεγονότος τόσο του θανάτου όσο και της υπάρξεως συμβολαιογραφικής προτάσεως συστάσεως δωρεάς επικαρπίας
Και ποιος είναι ο εύλογος χρόνος; Ο εύλογος χρόνος εξαρτάται και προσδιορίζεται από τις ιδιαίτερες συνθήκες που συντρέχουν σε κάθε συγκεκριμένη υπόθεση, δηλαδή από τα πραγματικά δεδομένα.
Σε περίπτωση που το αμελήσει ο δωρεοδόχος και ο ψιλός κύριος – τέκνο, προβεί σε ενέργειες που προσιδιάζουν σε αυτές του πλήρους κυρίου, π.χ. ζητήσει από την Δ.Ο.Υ. την συνένωση πλήρους κυριότητας και επικαρπίας, δηλώσει στο Ε9 πλήρη κυριότητα, εκμισθώσει το ακίνητο στο όνομά του ή ακόμη περισσσότερο, το μεταβιβάσει και αντιστοίχως ο δωρεοδόχος δεν έχει προβεί σε πράξεις χρήσεως και καρπώσεως του ακινήτου κλπ, είναι πολύ πιθανό να χάσει οριστικά το δικαίωμα της επικαρπίας. Σε κάθε περίπτωση ανοίγει μακροχρόνιος και αμφίρροπος δικαστικός αγώνας
4.Συμπέρασμα
Θα διερωτηθεί κάποιος «μα συμβαίνουν αυτά μεταξύ γονέων και τέκνων»;
Η απάντηση είναι: και όμως συμβαίνουν
Συμπερασματικά και επειδή οι καλοί λογαριασμοί κάνουν και τους καλούς συγγενείς:
α.Σε τέτοιες περιπτώσεις όλοι οι εμπλεκόμενοι (γονείς και τέκνο) εξ αρχής να συμβάλλονται και να υπογράφουν στο συμβόλαιο της γονικής παροχής ώστε να πραγματοποιείται άμεσα και η αποδοχή της προτάσεως της δωρεάς από τον γονέα που θα αναλάβει την επικαρπία μετά τον θάνατο του αρχικού επικαρπωτή είτε
β.Άμεσα μετά τον θάνατο του αρχικού επικαρπωτή και δωρητή ο δωρεοδόχος σύζυγος συντάσσει πράξη αποδοχής της προταθείσης δωρεάς επικαρπίας
