Α.Γενικά
Μεταξύ των διαφορών που αναφύονται κατά την ένταξη και την εφαρμογή του Κτηματολογίου και μας ενδιαφέρουν για την Διαδικασία της Διαμεσολαβήσεως που εξετάζουμε στο παρόν, είναι συνήθως οι ανακριβείς πρώτες εγγραφές (αρθρ.6§2α ν.2664/1998), οι οποίες περιέχουν λάθη σχετικά με την ταυτότητα του ιδιοκτήτη, τα όρια του ακινήτου ή άλλα στοιχεία που επηρεάζουν την ιδιοκτησία και επιλύονται με την άσκηση της αγωγής που προβλέπεται στο αρθρ.6§2α ν.2664/1998.
Β.Αναλυτικά
1.Οι πρώτες εγγραφές που αφορούν στα όρια, το σχήμα ή το μέγεθος του ακινήτου όπως αυτά καταγράφονται στο κτηματολόγιο, ονομάζονται γεωμετρικές εγγραφές και για το λόγο αυτό το δικαστικό αίτημα αποσκοπεί να διορθωθούν αυτά τα στοιχεία και να επιφέρει στο ακίνητο γεωμετρικές μεταβολές. Αυτές οι γεωμετρικές μεταβολές μπορεί να περιλαμβάνουν συνένωση, κατάτμηση, αλλαγή ορίων, σύσταση ή κατάργηση δουλειών διόδου, ή διόρθωση σφαλμάτων στα γεωμετρικά στοιχεία.
Διαδικασία επιλύσεως
Οι διαφορές αυτές επιλύονται με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείου από το οποίο ζητείται να αναγνωρισθεί το δικαίωμα που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και να διορθωθεί, ολικά ή μερικά, η πρώτη εγγραφή (αρθρ.6§2α ν.2664/1998). Η αγωγή, αναγνωριστική ή διεκδικητική, ασκείται από όποιον έχει έννομο συμφέρον μέσα σε αποκλειστική προθεσμία που λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους, εντός του οποίου συμπληρώνονται οκτώ (8) έτη (αρθρ.6§2γ ν.2664/1998), η οποία προθεσμία, των οκτώ (8) ετών, αρχίζει από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της αποφάσεως του Δ.Σ. του Φορέα, σύμφωνα με την οποία αρχίζει η λειτουργία του κατά τόπον Κτηματολογικού Γραφείου στο οποίο ανήκει το ακίνητο (αρθρ.1§3 ν.2664/1998).
2.Ως ειδικότερη έκφανση των διαφορών που αναφύονται, κατά τις πρώτες εγγραφές, είναι αυτές που αφορούν σε ακίνητα που δεν έχουν εγγραφεί ως ανήκοντα σε ορισμένο πρόσωπο και φέρονται στα κτηματολογικά βιβλία και στα λοιπά στοιχεία του Κτηματολογίου ως ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» (αρθρ.6§3α ν.2664/1998), των οποίων η εγγραφή μπορεί να διορθωθεί υπό τις κατωτέρω δικονομικές διαδικασίες:
i.Διαζευκτικά κατ’ ελεύθερη επιλογή, με την προβλεπόμενη στο αρθρ.6§2α ν.2664/1998 αγωγή ή μπορεί να ζητηθεί και με αίτηση εκείνου που ισχυρίζεται ότι έχει εγγραπτέο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα, η οποία υποβάλλεται ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου και, μέχρις ότου ορισθεί αυτός, στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου που δικάζει κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας (αρθρ.6§3α ν.2664/1998).
ii.Όταν η διόρθωση αφορά σε ανακριβή αρχική εγγραφή δικαιώματος που έχει καταχωριστεί εν μέρει με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και εν μέρει με την ένδειξη υπέρ τρίτου προσώπου που αναγράφεται ως δικαιούχος, τότε ασκείται η ως άνω αγωγή του αρθρ.6§2α ν.2664/1998, που απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου και κατά του αναγραφόμενου ως δικαιούχου του δικαιώματος στο οποίο αφορά η εγγραφή κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στην παράγραφο αυτή. Το ίδιο ισχύει και για τη διόρθωση αρχικών εγγραφών επί ακινήτου, που τμήματά του έχουν καταχωριστεί με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και υπέρ τρίτου προσώπου που αναγράφεται ως δικαιούχος.
iii. Όταν πρόκειται για διόρθωση αρχικής εγγραφής επί γεωτεμαχίου (όχι όταν αφορά σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία), με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο δικαιούχος επικαλείται ως τίτλο κτήσεως την έκτακτη χρησικτησία, τότε κατ’ εξαίρεση δεν κατατίθεται αίτηση κατά την Εκουσία Δικαιοδοσία του αρθρ.6§3α ν.2664/1998 αλλά ασκείται η αγωγή του αρθρ.6§2α ν.2664/1998 που απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου.
Γ.Διαδικασία Διαμεσολαβήσεως- Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολαβήσεως (Υ.Α.Σ.)
Οι ανωτέρω υποθέσεις, εφ’ όσον πληρούσαν τα κριτήρια του άρθρ.3 ν.4640/2019, θα μπορούσαν να υπαχθούν από τους διαδίκους στην διαδικασία της Διαμεσολαβήσεως, δηλ. αν επρόκειτο για αστικές και εμπορικές διαφορές, εθνικού ή διασυνοριακού χαρακτήρα, υφιστάμενες ή μέλλουσες, εφόσον τα μέρη έχουν την εξουσία να διαθέτουν το αντικείμενο της διαφοράς, σύμφωνα με τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου.
Όμως, πρακτικά αν διάδικος ή αναγκαίος ομόδικος ήταν το Δημόσιο, Ο.Τ.Α. ή Ν.Π.Δ.Δ. η διαμεσολάβηση αποκλειόταν, διότι εξ αρχής και παγίας τακτικής το Δημόσιο και οι λοιποί φορείς του, δεν συναινούσε σε υπαγωγή στην Διαμεσολάβηση. Μάλιστα δεν υπήρχε και καμία νομοθετική πρόβλεψη ώστε, έστω και εμμέσως, να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις προσελεύσεώς του στην διαδικασία της Διαμεσολαβήσεως, αντιθέτως ρητώς με το άρθρ.6§2 ν.4640/2019 προβλέπεται ότι: Εξαιρούνται από την υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολαβήσεως (Υ.Α.Σ.) οι διαφορές στις οποίες διάδικο μέρος είναι το Δημόσιο, Ο.Τ.Α. ή Ν.Π.Δ.Δ..
Αποτέλεσμα αυτής της παγιωμένης καταστάσεως ήταν, οι διάδικοι-πολίτες να ταλαιπωρούνται με χρονοβόρους δικαστικούς αγώνες (αναβολές, μακρινές δικασίμους, καθυστέρηση εκδόσεως δικαστικών αποφάσεων, άσκηση ενδίκων μέσων) και φυσικά μεγαλύτερη οικονομική επιβάρυνση ακόμη και για υποθέσεις που ήταν προφανής η έκβασή τους και εύκολα ήταν δυνατόν να δοθεί ταχεία λύση μέσῳ ενός Πρακτικού επιτυχούς Διαμεσολαβήσεως
Δ.Νέο ισχύον καθεστώς (ν.5197/2025)
Στις 16 Μαΐου 2025 δημοσιεύθηκε ο ν.5197/2025, ο οποίος επέφερε ρηξικέλευθες αλλαγές στα όσα γνωρίζαμε μέχρι σήμερα ως προς την κτηματολογική διαμεσολάβηση και αρχίσει να ισχύει από την 16/9/2025. Στο παρόν σημείωμά μας δεν θα ασχοληθούμε με τα επιμέρους δικονομικά και εφαρμογής διαχρονικού δικαίου ζητήματα τα οποία χρήζουν ιδιαίτερης προσοχής αλλά και ερμηνείας, όπως ορθώς έγκριτοι Συνάδελφοι Νομικοί έχουν εντοπίσει αλλά θα εστιάσουμε στην θετική επίπτωση που έχει η νομοθετική ρύθμιση στην επίλυση των κτηματολογικών διαφορών από τις εσφαλμένες πρώτες εγγραφές.
Συγκεκριμένα, δυνάμει του άρθρ. 59§1 του ν.5197/2025 τροποποιείται ριζικά το άρθρ. 6§2 του ν.2664/1998 όσον αφορά την υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης, με την υπαγωγή στην τελευταία και των διαφορών με εναγόμενο το Ελληνικό Δημόσιο, Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ) και Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου (ΝΠΔΔ) αλλά και με την εισαγωγή ενός νόμιμου (μαχητού) τεκμηρίου στις ιδιοκτησιακές διαφορές που στρέφονται κατά του Ελληνικού Δημοσίου.
Αναλυτικά:
I.Υποχρεωτική πρόσκληση Υ.Α.Σ. προς όλους τους εναγομένους: Πριν από τη συζήτηση της αγωγής του άρθρ.6§2α ν.4640/2019, για τις περιπτώσεις των ανακριβών πρώτων εγγραφών και του «αγνώστου ιδιοκτήτη» τις οποίες αναλυτικά ανωτέρω αναφέρουμε, επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης ο ενάγων οφείλει να προσκαλέσει, με την αγωγή ή με ιδιαίτερο δικόγραφο, όλους τους εναγόμενους, εκτός των προσώπων αγνώστου διαμονής, σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολαβήσεως ενώπιον Κτηματολογικού Διαμεσολαβητή που επιλέγεται από ειδικό μητρώο, το οποίο καταρτίζεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης του άρθρου 10 του ν. 4640/2019.
II.Αντικίνητρο: Σε περίπτωση αδικαιολόγητης μη εμφάνισης των εναγόμενων στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία επιβάλλεται αυξημένη δικαστική δαπάνη.
III.Πρακτικό επίτευξης συμφωνίας: Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας, το Πρακτικό του Διαμεσολαβητή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή, χωρίς να απαιτείται η συνέχιση του δικαστηριακής διαδικασίας ούτε να απαιτείται η έκδοση δικαστικής αποφάσεως.
IV.Υποχρεωτική Υ.Α.Σ. για Δημόσιο, Ο.Τ.Α., Ν.Π.Δ.Δ.-Εξουσιοδοτήσεις: Αν μεταξύ των διαδίκων περιλαμβάνονται το Δημόσιο, Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, κατά παρέκκλιση του άρθρ.6§2 ν.4640/2019 και κάθε άλλης αντίθετης διάταξης, αυτοί συμμετέχουν στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολαβήσεως, στην οποία εκπροσωπούνται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και από τους υπηρετούντες νομικούς συμβούλους, ή δικηγόρους με έμμισθη εντολή ή από δικηγόρους με ειδική προς τούτο πληρεξουσιότητα, αντιστοίχως. Οι εκπρόσωποί τους (Δημοσίου, Ο.Τ.Α., Ν.Π.Δ.Δ.) λαμβάνουν μέρος στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία και υπογράφουν τα Πρακτικά περάτωσης της Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας, της υπαγωγής σε διαδικασία διαμεσολάβησης και της επίτευξης ή μη επίτευξης συμφωνίας.
V.Προθεσμία: Κατά παρέκκλιση κάθε άλλης διατάξεως, η πρόσκληση για την Υ.Α.Σ. γνωστοποιείται στο Ελληνικό Δημόσιο τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες πριν από τη Συνεδρία.
VI.Τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου, Ο.Τ.Α., Ν.Π.Δ.Δ.: Εντός αυτής της προθεσμίας των 30 ημερών, παρέχεται στους αρμόδιους λειτουργούς έγγραφο των αρμόδιων Υπηρεσιών σχετικά με την προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου επί του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή πρώτη εγγραφή. Σε περίπτωση μη παροχής του ανωτέρω εγγράφου παράγεται τεκμήριο περί μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου.
Πρακτικές συνέπειες-Συμπέρασμα
Κατανοούμε ότι η ανωτέρω ρύθμιση δεν μας απαλλάσσει αυτόματα και άνευ άλλου τινός από τις γραφειοκρατικές και ευθυνοφοβικές αγκυλώσεις του ευρύτερου Δημοσίου τομέα και των υπαλλήλων του που οδηγεί στην αδικαιολόγητη ταλαιπωρία του πολίτη. Αυτό όμως που επιτυγχάνεται είναι αφ’ ενός να αναγκασθεί ο κρατικός μηχανισμός να κινηθεί και να προσέλθουν οι εκπρόσωποι του Δημοσίου στην Υ.Α.Σ. που αποτελεί το πρώτο βήμα της διαμεσολαβήσεως, εξοπλισμένοι μάλιστα και με όλες τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις μέχρι και να υπογράψουν Πρακτικό επιτεύξεως συμφωνίας, που διαφορετικά δεν επρόκειτο να αποφασίσουν ούτε καν την προσέλευση σε Υ.Α.Σ., ανοίγοντας έτσι μακροπρόθεσμα και τον δρόμο να υπαχθούν στην δυνατότητα διαμεσολαβήσεως και άλλες υποθέσεις με αντίδικο το Δημόσιο και σε άλλους επιπλέον κλάδους Δικαίου. Αφ’ ετέρου σε κάθε περίπτωση ακόμη και αν δεν ακολουθήσει την Υ.Α.Σ. η υπαγωγή της διαφοράς σε διαμεσολάβηση, τουλάχιστον εκπαιδεύεται και εξοικειώνεται και το Ελληνικό Δημόσιο (υπό στενή και ευρεία έννοια) με την διαδικασία της διαμεσολαβήσεως και μέσα από αυτή εθίζει και δείχνει την οδό αυτή και στους πολίτες προκειμένου να την εμπιστευθούν, να την ακολουθήσουν και να εδραιωθεί ως μια εναλλακτική διαδικασία εξωδικαστικής επιλύσεως των διαφορών.
Σε κάθε περίπτωση, η επιτυχής έκβαση της Διαμεσολαβήσεως στις κτηματολογικές διαφορές αμφισβητήσεως εσφαλμένων πρώτων εγγραφών και αγνώστου ιδιοκτήτη, απαλλάσσει τους διαδίκους από σπατάλη χρόνου και χρήματος και συμβάλλει στην βελτίωση των υπηρεσιών και της ταχύτερης απονομής δικαιοσύνης. Προτρέπουμε αναφανδόν να τολμήσετε και να εμπιστευθείτε την διαδικασία διαμεσολαβήσεως επιλέγοντας έμπειρους νομικούς παραστάτες αλλά και εξειδικευμένους Κτηματολογικούς Διαμεσολαβητές
Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να μας αποστείλετε τις ερωτήσεις σας στην ηλεκτρονική διεύθυνση: mellawfirms@gmail.com
Κωνσταντίνος Χ. Μέλλος
Δικηγόρος παρ’ Αρείῳ Πάγῳ-Κτηματολογικός Διαμεσολαβητής
mellawfirms 