Επ’ αφορμή την θέση σε εφαρμογή του άρθρο 61 ν.5326/2026, που τροποποιεί το άρθρο 6§2 και 6§3 του ν.2664/1998, θέτω προς σκέψη και συζήτηση μερικούς προβληματισμούς θεωρητικού αλλά και πρακτικού ενδιαφέροντος.

Το πρόσφατο άρθρο 61 του ν.5326/2026 ορίζει τις ελάχιστες προϋποθέσεις (λογαρισμοί ΔΕΚΟ, μισθωτήρια, συμβόλαια, Ε9, ένορκες βεβαιώσεις  κλπ)  που απαιτούνται για την σύνταξη του Πρακτικού Κτηματολογικής Διαμεσολαβήσεως ώστε αυτό να δύναται να καταχωρηθεί στο Κτηματολογικό Φύλλο και να επιφέρει τις νόμιμες μεταβολές – διορθώσεις πρώτων εγγραφών για την  κτήση κυριότητας με αιτία την έκτακτη χρησικτησία, σε ΚΑΕΚ αγνώστου Αγνώστου   ιδιοκτήτη, όπως αναλυτικά παρουσιάζουμε στο προηγούμενο άρθρο μας.

Υπό αυτό το πρίσμα τίθενται τα ερωτήματα:

🤔 1^ον. Σε περίπτωση που ο ενδιαφερόμενος επισπεύδων-ενάγων την Κτηματολογική Διαμεσολάβηση δεν διαθέτει και δεν προσκομίζει ενώπιον του Κτηματολογικού Διαμεσολαβητή τα εκ του άρθρου 61 ν.5326/2026  αναγκαία έγγραφα-αποδεικτικά στοιχεία, ποια η τύχη της επακόλουθης κτηματολογικής αναγνωριστικής αγωγής του; Η έλλειψη  αυτών των εγγράφων αποτελεί δυσμενές πρόκριμα για την ουσιαστική της βασιμότητα;

🤔 2^ον. Μεταβάλλονται οι ουσιαστικές προϋποθέσεις για το βάσιμο της ασκήσεως αναγνωριστικής αγωγής του άρθρου 1045 Α.Κ. και ορίζονται τηρουμένων των αναλογιών του άρθρου 61 ν.5326/2026, τα ελάχιστον αποδεικτικά στοιχεία που πρέπει ενώπιον του Δικαστηρίου;

Αναλυτικά

📌 Επί της κτηματολογικής αγωγής του άρθρου 6§2 και 6§3 του ν.2664/1998

Από την επισκόπηση του άρθρου 61 του ν.5326/2026, παρατηρούμε ότι το άρθρο καθιερώνει ειδικές δικονομικές ρυθμίσεις για τις περιπτώσεις διορθώσεως εσφαλμένων πρώτων κτηματολογικών εγγραφών επί ακινήτων με την ένδειξη «Αγνώστου ιδιοκτήτη», όταν η επικαλούμενη νομική βάση της διορθώσεως είναι η έκτακτη χρησικτησία, αναφερόμενο αποκλειστικά και μόνο στο Πρακτικό Κτηματολογικής Διαμεσολαβήσεως και μόνο.

👉 Ειδικότερα, η προσκομιδή των εγγράφων που προβλέπονται στο ως άνω άρθρο 61, αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση ώστε να συνταχθεί από τον Κτηματολογικό Διαμεσολαβητή Πρακτικό Κτηματολογικής Διαμεσολαβήσεως που θα αποτελέσει έγκυρο και νόμιμο τίτλο διορθώσεως της εσφαλμένης κτηματολογικής εγγραφής δια της καταθέσεως στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και της καταχωρήσεώς του στο Κτηματολογικό Φύλλο και της επιτεύξεως του τελικού σκοπού, δηλ. της διορθώσεως των εσφαλμένων πρώτων εγγραφών του συγκεκριμένου κάθε φορά ακινήτου.

Δηλαδή παρέχει στον επισπεύδοντα-ενάγοντα την δυνατότητα να διορθώσει την εσφαλμένη πρώτη κτηματολογική εγγραφή με Πρακτικό Κτηματολογικής Διαμεσολαβήσεως, το οποίο εξοπλίζει ο Νομοθέτης με δικαιοπλαστική δύναμη και εκτελεστότητα και για τον λόγο αυτό περιχαρακώνει τόσο την έκδοσή του όσο και την διαφύλαξη του κύρους του Πρακτικού, με θέσπιση αυστηρών προϋποθέσεων προς αποφυγή έμμεσης καταχρήσεως ή καταστρατηγήσεως άλλων κανόνων αναγκαστικού δικαίου, της προασπίσεως του δημοσίου συμφέροντος και της ασφάλειας των συναλλαγών, δεδομένου ότι η λύση προκύπτει εξωδικαστικά και δεν καλύπτεται από τις εγγυήσεις που παρέχει η λεπτομερής ενώπιον του τακτικού Δικαστή διαδικασία και η κρίσεως μιας δικαστικής αποφάσεως, όπου συνεχίζουν να ισχύουν και να εφαρμόζονται οι ουσιαστικές διατάξεις του Α.Κ. περί κτήσεως κυριότητας και η αποδεικτική διαδικασία που προβλέπεται από τον ΚΠολΔ

 👉 Δηλ. σε περίπτωση της για οποιοδήποτε λόγο αποτυχίας της Κτηματολογικής Διαμεσολαβήσεως του άρθρου 61 δεν θεσπίζεται ούτε συνάγεται ότι το δικαστήριο δεσμεύεται από την έλλειψη των αποδεικτικών στοιχείων που προβλέπονται κατά την προηγηθείσα Κτηματολογική Διαμεσολάβηση ούτε ότι η έλλειψή τους αυτοδικαίως οδηγεί άνευ άλλου τινός στην κρίση περί του αβασίμου  ή επηρεάζει την αποδεικτική αξιολόγηση της κτηματολογικής αγωγής των άρθρων 6§2 και 6§3 του ν.2664/1998, ενώπιον του δικαστηρίου .

📌📌 Επί της αγωγής του άρθρου 1045 Α.Κ.

👉 Δεν προκύπτει ότι ο νομοθέτης τροποποίησε τις ουσιαστικές προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας ούτε ότι καθιέρωσε ελάχιστο αποδεικτικό όριο για τη δικαστική κρίση επί της αναγνωριστικής αγωγής, ούτε ότι θεσπίζεται νέος κανόνας περί του βάρους ή του μέτρου αποδείξεως της αγωγής του άρθρου 1045 ΑΚ.

👉 Ορθότερο και συνεπέστερο είναι να θεωρήσουμε ότι η Υποχρεωτική Κτηματολογική Διαμεσολάβηση αποτελεί νέα δικονομική προϋπόθεση της διαδικασίας ασκήσεως των αγωγών αυτών, παρέχοντας ταυτοχρόνως την δυνατότητα εξωδικαστικής διορθώσεως των εσφαλμένων πρώτων εγγραφών αλλά όχι νέα ουσιαστική προϋπόθεση της κτήσεως κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

Συμπερασματικά θα μπορούσαμε να συνοψίσουμε κατά την γνώμη μας ότι:

🎯 Ως προς την τύχη της αγωγής 6§2 και 6§3 του ν.2664/1998 όταν ο ενάγων δεν διαθέτει τα αποδεικτικά στοιχεία του άρθρου 61 ν.5326/2026:

✅ • Εάν επιδιώκεται η κατάρτιση Πρακτικού Διαμεσολάβησης που θα αποτελέσει τίτλο διορθώσεως της κτηματολογικής εγγραφής, η έλλειψη των προβλεπόμενων αποδεικτικών στοιχείων αποκλείει την κατάρτιση τέτοιου πρακτικού, αφού ο Διαμεσολαβητής υποχρεούται να διαπιστώσει και να μνημονεύσει την προσκόμισή τους.

✅ • Από το κείμενο του άρθρου 61 δεν προκύπτει ότι η μη κατοχή των συγκεκριμένων εγγράφων συνεπάγεται αυτομάτως απόρριψη της αναγνωριστικής αγωγής ως ουσιαστικά αβάσιμης.

✅ • Εκείνο που προβλέπεται ρητώς είναι ότι η μη διενέργεια της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης επιφέρει απαράδεκτο της συζητήσεως της αγωγής. Πρόκειται για δικονομική κύρωση, διαφορετική από την ουσιαστική βασιμότητα της αξιώσεως.

🎯 Ως προς δε την αγωγή του άρθρου 1045 ΑΚ:

Δεν έχουν μεταβληθεί οι τυπικές, δικονομικές και ουσιαστικές προϋποθέσεις για την άσκησή της για το παραδεκτό, το νόμω και ουσία βάσιμο της αγωγής, εννοουμένου μόνο ότι απαιτείται η διεξαγωγή Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας (ΥΑΣΔ) στις περιπτώσεις που η αξία του αντικειμένου υπερβαίνει τις 30.000€

Κατά συνέπεια,  μπορεί να υποστηριχθεί ότι:

✅• δεν μεταβάλλονται οι ουσιαστικές προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας,

✅• δεν θεσπίζεται ρητώς ελάχιστος κατάλογος αποδεικτικών μέσων για τη δικαστική απόδειξη της αγωγής,

✅ • μεταβάλλεται όμως σημαντικά η δικονομική προετοιμασία της υποθέσεως, καθώς η διαμεσολάβηση και η προσκόμιση των προβλεπόμενων στοιχείων αποτελούν προϋποθέσεις για την αξιοποίηση του μηχανισμού της Κτηματολογικής Διαμεσολαβήσεως και του Πρακτικού της.

⚠️ Επίλογος – Προβληματισμός

Υφίσταται, πάντως, ένα ερμηνευτικό ζήτημα που πιθανόν θα απασχολήσει τη θεωρία και τη δικαστηριακή πρακτική.

Εάν δηλαδή ο νομοθέτης, μέσω του άρθρου 61, επιδιώκει απλώς να καθορίσει τις προϋποθέσεις του Πρακτικού Διαμεσολάβησης ή εάν, εμμέσως, διαμορφώνει και ένα αυξημένο αποδεικτικό πρότυπο για τις αντίστοιχες δίκες;

Από το γράμμα της διατάξεως που παρατίθεται δεν προκύπτει ρητή εξομοίωση των δύο διαδικασιών ούτε υφίσταται άλλη διάταξη που να καθιστά τα συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία αναγκαίο ελάχιστα αποδεικτικά μέσα για την διαμόρφωση της δικαστικής κρίσεως.

💡  Κατά την γνώμη μας και για την ασφάλεια του Δικαίου δεν θα πρέπει η δικαστηριακή πρακτική να επιλέξει αυτή την προσέγγιση, διότι από πουθενά δεν προκύπτει η ύπαρξη βάσιμου νομικού υποβάθρου για μια τέτοια ερμηνεία. Αν, εν τέλει ο Νομοθέτης επιθυμεί μια τέτοια μεταβολή, θα πρέπει και οφείλει ρητώς να προβεί στην ανάλογη νομοθετική ρύθμιση

Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να μας αποστείλετε τις ερωτήσεις σας στην ηλεκτρονική διεύθυνση: mellawfirms@mellawfirms

Το παρόν εκφράζει προσωπικές απόψεις του συντάκτη και σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί προτροπή για αποδοχή της ορθότητάς τους, ούτε βάσει αυτών την διενέργεια διαδικαστικών νομικών πράξεων με έννομες συνέπειες

1.Όπως εκτενώς έχουμε αναλύσει σε προηγούμενο άρθρο μας, μεταξύ των διαφορών που αναφύονται κατά την ένταξη και την εφαρμογή του Κτηματολογίου, είναι συνήθως οι ανακριβείς πρώτες εγγραφές (αρθρ.6§2α ν.2664/1998), οι οποίες περιέχουν λάθη σχετικά:

👉 με την ταυτότητα του ιδιοκτήτη:

       📌 καταχώρηση σε διαφορετικό δικαιούχο του δικαιώματος (ιδιοκτήτη)

        📌 καταχώρηση ως Αγνώστου ιδιοκτήτη,

👉τα όρια του ακινήτου ή άλλα στοιχεία που επηρεάζουν την ιδιοκτησία και επιλύονται με την άσκηση της αγωγής που προβλέπεται στο αρθρ.6§2α ν.2664/1998 αφού έχει προηγηθεί μέχρι την συζήτηση της αγωγής υπαγωγή Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολαβήσεως (ΥΑΣΔ), σύμφωνα με τα αναλυτικώς οριζόμενα στο άρθρο 6§2α ν.2664/1998, όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του με το άρθρο 61§1 ν.5326/2026.

2.Στο παρόν άρθρο μας θα σας παρουσιάσουμε αναλυτικά τις προϋποθέσεις διορθώσεως πρώτων εγγραφών για ΚΑΕΚ  που έχουν καταχωρηθεί ως Αγνώστου ιδιοκτήτη, είτε πρόκειται για αγροτεμάχια και οικόπεδα, είτε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, ασκώντας αναγνωριστική αγωγή κυριότητας όπου ο ενάγων δεν κατέχει τίτλο ιδιοκτησίας (συμβόλαιο) αλλά επικαλείται έκτακτη χρησικτησία και την προετοιμασία που πρέπει να έχει κάνει ώστε η αγωγή του ή η προηγηθείσα διαμεσολάβηση να έχει βάσιμες πιθανότητες επιτυχίας:

🔖 Βασική προϋπόθεση – υπαγωγή σε ΥΑΣΔ

📌 Ο ενάγων υποχρεούται, πριν από τη συζήτηση της αγωγής, να προσφύγει σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολαβήσεως (ΥΑΣΔ) ενώπιον διαπιστευμένου Κτηματολογικού Διαμεσολαβητή πτυχιούχου Νομικής

📌 Υποχρεούται να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το Φύλλο Βασικών Στοιχείων των εμπλεκομένων μερών, υπογεγραμμένο από τον Κτηματολογικό Διαμεσολαβητή, η οποία καταχώριση στο Κτηματολόγιο ολοκληρώνεται υποχρεωτικά έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα.

📌 Η πρόσκληση σε ΥΑΣΔ  λαμβάνει χώρα τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες μετά την καταχώριση του Φύλλου Βασικών Στοιχείων στο Κτηματολογικό Φύλλο.

⚠️ Η μη τήρηση της προθεσμίας αυτής συνεπάγεται την ακυρότητα του Πρακτικού Διαμεσολαβήσεως.

⚠️ Η μη διενέργεια της Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας διαμεσολάβησης επιφέρει το απαράδεκτο της συζητήσεως της αγωγής.

📌 Εφόσον κατά τη διαδικασία της διαμεσολαβήσεως το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του επίδικου ακινήτου, τα μέρη δύνανται να καταρτίσουν Πρακτικό Διαμεσολαβήσεως, κατά το άρθρο 8 του ν. 4640/2019 (Α’ 190), διά του οποίου το Ελληνικό Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής, λόγω μη προβολής δικαιωμάτων από τις αρμόδιες Υπηρεσίες.

Εννοείται, παρ’ ότι ισχύουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις, οποιοδήποτε μέρος (ενάγων ή εναγόμενος) έχει δικαίωμα να μην συναινέσει περαιτέρω στην εξωδικαστική επίλυση της διαφοράς και την σύνταξη Πρακτικού επιτυχούς Διαμεσολαβήσεως και η αγωγή να οδηγηθεί προς συζήτηση ενώπιον του αρμοδίου Δικαστηρίου

🔖 Υποχρεωτικώς προσκομιζόμενα αποδεικτικά στοιχεία έκτακτης χρησικτησίας

Επειδή, ακόμη και αν τα μέρη επιθυμούν την εξωδικαστική επίλυση της διαφοράς με κατάρτιση Πρακτικού επιτυχούς Διαμεσολαβήσεως, για να είναι έγκυρο και νόμιμο το Πρακτικό Διαμεσολαβήσεως και προς διευκόλυνση τόσο του Διαμεσολαβητή όσο και του συμφέροντος της υποθέσεως, ο ενάγων πρέπει να έχει προετοιμασθεί ώστε να είναι σε θέση να προσκομίσει τα κατωτέρω αναγραφόμενα έγγραφα,

⚠️ Διαφορετικά ο Διαμεσολαβητής υποχρεούται να αρνηθεί την κατάρτιση και υπογραφή Πρακτικού επιτυχούς Διαμεσολαβήσεως

Αναλυτικά o Διαμεσολαβητής υποχρεούται να διαπιστώσει:

👉 Την προσκομιδή τουλάχιστον δύο (2) εκ των κάτωθι αποδεικτικών στοιχείων:

✅ α)αποδείξεων παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και υδρεύσεως στο όνομα του φερόμενου ως ενάγοντος,

✅ β)μισθωτηρίων συμβολαίων στα οποία ο ενάγων εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεων εισπράξεως μισθωμάτων,

✅ γ)δηλώσεων ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών,

✅ δ)οικοδομικής άδειας,

✅ε)τοπογραφικών διαγραμμάτων βεβαίας χρονολογίας, ιδίως ως προσαρτώμενων σε τίτλους ιδιοκτησίας, συμβολαιογραφικές πράξεις, οικοδομικές άδειες και

✅ στ)ιδιωτικού συμφωνητικού πωλήσεως ή διανομής, το οποίο να έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι (20) έτη πριν από την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης και να φέρει βεβαία χρονολογία.

👉 Επιπρόσθετα και πέραν των ανωτέρω (και κατ΄ελάχιστον δύο εκ των έξι) εγγράφων, απαιτείται σωρευτικά, επίσης:

✅ α)η προσκομιδή στον Διαμεσολαβητή τουλάχιστον δύο (2) ενόρκων βεβαιώσεων, οι οποίες να περιλαμβάνουν ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή, η οποία να έχει συμπληρωθεί έως την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολαβήσεως, προσδιορισμό του εμβαδού, της θέσεως και των ορίων του ακινήτου, καθώς και

✅  β)η προσκομιδή Εντύπου Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα (10) ετών πριν από την προσφυγή στη διαδικασία διαμεσολαβήσεως.

💡 Τελική επιτυχής έκβαση – αναγνώριση της κυριότητας

📌 Αφού ο Διαμεσολαβητής, διαπιστώσει την προσκόμιση των ανωτέρω αποδεικτικών στοιχείων, τα επισυνάπτει σε ενιαίο σώμα με το Πρακτικό Διαμεσολαβήσεως αναφέροντάς τα στο Πρακτικό αυτό.

📌 Επικυρωμένο αντίγραφο του Πρακτικού Διαμεσολαβήσεως, μετά την κατάθεσή του στην Γραμματεία του αρμοδίου Δικαστηρίου, καταχωρείται αμελλητί, με ενέργειες ενός εκ των μερών (ενάγων ή εναγόμενος) στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο και ενημερώνεται το Κτηματολογικό Φύλλο του ΚΑΕΚ του επιδίκου ακινήτου.

⚠️ Προσοχή: Πριν από την καταχώριση του Πρακτικού επιτυχούς Διαμεσολαβήσεως στο Κτηματολογικό Φύλλο πρέπει να έχει υποβληθεί η δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται στο Κτηματολογικό Γραφείο μαζί με το Πρακτικό.

Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να μας αποστείλετε τις ερωτήσεις σας στην ηλεκτρονική διεύθυνση: mellawfirms@gmail.com