Όπως αναφέραμε και σε προηγούμενη αρθρογραφία μας (Έγκυρη μεσιτική σύμβαση και αμοιβή Μέρος Α’) οι μεσιτικές εντολές που αφορούν στην αγοραπωλησία κινητών πραγμάτων μπορεί να δίδεται ατύπως και προφορικώς, ενώ όταν αφορά σε ακίνητα πρέπει να καταρτίζεται μόνο γραπτώς διαφορετικά δεν υφίσταται μεσιτική εντολή.

Ακίνητο και Μετοχές

Στην περίπτωση που το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία και για φορολογικούς ή άλλους λόγους που αφορούν τους μετόχους επιδιώκεται όχι μόνο η πώληση του ακινήτου με πωλήτρια την ιδιοκτήτρια εταιρεία αλλά και η πώληση του ολόκληρης της εταιρείας για της μεταβιβάσεως από τους μετόχους των μετοχών τους.

Και εδώ προκύπτει το εξής: Τί μορφής εντολή απαιτείται και ποιοι είναι οι νόμιμοι μεσιτικοί εντολείς ώστε να υπάρχει έγκυρη εντολή; και «οι καλοί λογαριασμοί να κάνουν τις καλές συναλλαγές»; Το βασικό κριτήριο για να δοθεί μια κατά το δυνατόν ορθή λύση, είναι η απάντηση στο ερώτημα «ποια ήταν η επιδιωκόμενη (σκοπούμενη) από τον εντολέα κύρια σύμβαση»; Για Ακίνητο ή για κινητό;

α)Ας ξεκινήσουμε από τα εύκολα. Στην περίπτωση που η ιδιοκτήτρια εταιρεία μεταβιβάσει ως πωλήτρια το ακίνητο, τότε εντολέας και υπόχρεος για την αμοιβή είναι η εταιρεία και η μεσιτική εντολή πρέπει «αυστηρώς και δια ροπάλου» να έχει δοθεί γραπτώς, ενυπογράφως τηρώντας ευλαβικά όσα ο Νόμος ορίζει

β)Στην περίπτωση  που ένας εκ των μετόχων πωλεί μεμονωμένα τις μετοχές που κατέχει, ανεξαρτήτως, αν πωλούν  ή όχι τις μετοχές τους και οι υπόλοιποι μέτοχοι, τότε σε αυτή την περίπτωση είναι ξεκάθαρο ότι η σκοπούμενη σύμβαση αφορούσε κινητό πράγμα και επομένως η εντολή για να είναι έγκυρη μπορεί να αποδειχθεί ότι δόθηκε και με άλλο τύπο πέραν του γραπτού

 γ)Αν πρόκειται να πωληθεί το σύνολο των μετοχών μιας εταιρείας, η οποία είναι ζώσα και ενεργή σε πλήρη εμπορική δραστηριότητα στην οποία περιλαμβάνονται κινητά και ακίνητα περιουσιακά της στοιχεία, κινητός εξοπλισμός, χρηματικές απαιτήσεις, χαρτοφυλάκιο, πελατολόγιο κλπ, τότε ο σκοπός προκύπτει ότι είναι η πώληση μιας επιχειρήσεως, ασχέτως αν περιλαμβάνει και ακίνητα και επομένως δεν είναι υποχρεωτικός ο γραπτός τύπος της μεσιτικής εντολής αλλά η μεσιτική εντολή πρέπει να δοθεί όχι από την εταιρεία αλλά από τον μέτοχο, με την ιδιότητα του μετόχου και όχι υπό την τυχόν ιδιότητά του ως εκπρόσωπος της εταιρείας

δ)Όμως στην περίπτωση που η εταιρεία είναι απλώς ένα σχήμα «αποθέσεως» ακινήτων και μόνο, χωρίς καμία άλλη επιχειρηματική δραστηριότητα ή σε κάθε περίπτωση με ασήμαντες δευτερεύουσες δραστηριότητες σε σχέση με τα ακίνητα και ο σκοπός της εντολής είναι η πώληση των ακινήτων δια της αγοράς του 100% των μετοχών της εταιρείας, τότε η εντολή, πρέπει να δοθεί αυστηρώς μόνο γραπτώς και φυσικά από τον μέτοχο με αυτή την ιδιότητά του και μόνο

ε)Αφήσαμε για το τέλος μια περίπτωση που πράγματι έχει καταγραφεί στα νομολογιακά χρονικά. Ο διευθύνων σύμβουλος Α.Ε., υπό αυτή την ιδιότητα δίνει  γραπτή εντολή,  για την πώληση ακινήτου οικογενειακής εταιρείας-οχήματος. Οι μέτοχοι όμως αποφασίζουν για δικούς τους λόγους να πωλήσουν το σύνολο της εταιρείας και όχι μεμονωμένα το ακίνητο, χωρίς να έχει δοθεί εκ μέρους τους γραπτή μεσιτική εντολή. Ο ένας εκ των μετόχων, παρ’ ότι η πώληση των μετοχών έγινε στο πρόσωπο που υπέδειξε ο μεσίτης αρνείται την μεσιτική αμοιβή λόγῳ ανυπαρξίας γραπτής εντολής. Κρίθηκε πρωτοδίκως ότι η εταιρική γραπτή εντολή δεν καταλάμβανε και τους μετόχους και ότι έπρεπε να δοθεί γραπτή εντολή διότι η σκοπούμενη σύμβαση αφορούσε ακίνητο

Συμπέρασμα

Επομένως, θέλει μεγάλη προσοχή να διερευνηθεί ποιο είναι το αντικείμενο της εντολής και ποιος νομιμοποιείται να την δώσει. Σε κάθε περίπτωση, προς διασφάλιση των εμπλεκομένων, πρέπει η εντολή να δίδεται γραπτώς ανεξαρτήτως του αντικειμένου της  επιδιωκομένης συμβάσεως.

Και τίθεται το εύλογο ηθικό ερώτημα: Ακόμη και με ανύπαρκτη μεσιτική εντολή, λόγῳ προφορικής αναθέσεως, κάποιος δέχεται μεσιτικές υπηρεσίες για ακίνητο, εξ αιτίας των οποίων ωφελήθηκε και πραγματοποιείται η αγοραπωλησία που επεδίωκε, ο μεσίτης δεν έχει κανένα νόμιμο τρόπο να επιδιώξει την είσπραξη αμοιβής του ώστε να αποκατασταθεί η ηθικώς διασαλευθείσα τάξη;

Σε αυτόν τον προβληματισμό θα σας διαφωτίσουμε στο επακόλουθο τρίτο μέρος της θεματολογίας μας σχετικά με τις μεσιτικές υπηρεσίες

Κατέχουμε εξ αδιαιρέτου ένα ακίνητο και δεν ξέρουμε πώς να το μοιράσουμε. Κανένας δεν συμφωνεί σε τίποτα. Άλλος λέει να το πουλήσουμε, άλλος να πάρει ο καθένας μας από δύο δωμάτια, ο άλλος δεν συμφωνεί στην τιμή και τελικά δεν ξέρουμε τί να κάνουμε. Προβληματισμοί που έχουν διατυπωθεί αμέτρητες φορές.

Να θυμάστε ότι για όλες τις καταστάσεις υπάρχουν λύσεις, ασχέτως αν αυτές που τελικά επικρατούν μας ικανοποιούν. Τίποτα δεν μένει άλυτο, απλώς στο μυαλό μας ως λύση ισούται μόνο αυτό που εμείς επιδιώκουμε μονοδιάστατα και όχι το σύμμετρο και λελογισμένο συμφέρον.

Συνοψίζουμε λοιπόν:

Οι δυνατές λύσεις είναι οι εξής: α.Αυτούσια εκούσια διανομή, β.Εκούσια πώληση, γ.Αναγκαστική (δικαστική) αυτούσια διανομή και δ.Αναγκαστική (δικαστική) πώληση δια πλειστηριασμού

1.Αυτούσια εκούσια (με κοινή συμφωνία) Διανομή

Βασικές αρχές που ισχύουν είτε στην εκούσια είτε στην αναγκαστική διανομή:

1^ον  τα τμήματα που θα προκύψουν πρέπει να είναι ίσης αξίας χωρίς να μειώνεται η αρχική αξία του όλου ακινήτου,

2^ον να επιτρέπεται η εκ της Νομοθεσίας κατάτμησή του ή/και δημιουργία οριζοντίων ή/και καθέτων ιδιοκτησιών

Περιπτώσεις:

i.Το ακίνητο κατατέμνεται ή δημιουργούνται οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, σε τόσα ισάξια τμήματα, όσα είναι οι συνιδιοκτήτες, λαμβάνει ο καθένας το τμήμα που έχουν ορίσει και όλα έχουν καλώς.

Αν μπορεί να συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία τότε ο καθένας λαμβάνει την μερίδα του και την αξιοποιεί κατά τον τρόπο που επιθυμεί

ii.Αν έχουν διαμέρισμα και μπορεί να χωρισθεί σε επί μέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες, τότε και αυτή η λύση είναι εφικτή. Επίσης, αν επί του γηπέδου υπάρχουν αυτοτελή ανεξάρτητα κτίσματα, τότε μπορεί να γίνει σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας και να λάβει ο καθένας το τμήμα με το επί αυτού κτίσμα

Εδώ πρέπει να επισημάνουμε τις εξής δυνατότητες-διευκολύνσεις, αν φυσικά υπάρχει καλή πρόθεση εκ μέρους των εμπλεκομένων:

α.Αν δεν δύναται να προκύψουν ίσης αξίας τμήματα, τότε αυτός που θα λάβει την μικρότερης αξίας μερίδα, εισπράττει προς συμπλήρωση χρήματα από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες που ωφελούνται

β.Μπορεί η διανομή να είναι μερική, δηλ. κάποιος να λάβει αυτούσια την μερίδα του και να την διαχωρίσει από την κοινή περιουσία και οι υπόλοιποι να παραμείνουν στο απομένον ακίνητο εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες.

2.Πώληση (η πλέον συμφέρουσα)

Η ενδεδειγμένη λύση και η επωφελέστερη για όλους, εφ’ όσον είναι ανέφικτη η αυτούσια διανομή, είναι η πώληση του ακινήτου. Και αυτό διότι μπορούν να επιτύχουν το μέγιστο δυνατό τίμημα της αγοράς και να μοιράσουν κατά την αναλογία τους ακριβοδίκαια τα χρήματα. Σε αυτή την περίπτωση εντάσσεται και η πιθανότητα αγοραστής να είναι ακόμη και ένας εκ των συνιδιοκτητών, είτε αυτός που κατέχει το μεγαλύτερο ποσοστό είτε αυτός που έχει την οικονομική δυνατότητα να καταβάλει το τίμημα

Όμως αρκετές φορές, κυριαρχούν οι προσωπικές αντιπαραθέσεις εις βάρος των ουσιαστικών συμφερόντων των κοινωνών-συνιδιοκτητών, με αποτέλεσμα να αποτυγχάνει και αυτή η λύση

3.Αναγκαστική διανομή δια πλειστηριασμού

Και ό,τι δεν ήταν δυνατόν κατά τον κοινό νου να συναποφασισθεί, έρχεται η δικαστική απόφαση να το επιβάλει, με απώλεια χρόνου και χρήματος. Ένας εκ των συνιδιοκτητών ασκεί αγωγή διανομής κατά των υπολοίπων ενώπιον του αρμοδίου Δικαστηρίου και ζητάει την διανομή του ακινήτου κατά τον τρόπο που αυτός θεωρεί ορθότερο. Το Δικαστήριο μη δεσμευόμενο από τον τρόπο που του υποδεικνύει ο ενάγων, αποφασίσει κατά την κρίση του, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει στην διάθεσή του, για τον ορθότερο, δικαιότερο και επωφελέστερο τρόπο που μπορεί να λυθεί το καθεστώς συνιδιοκτησίας. Δηλαδή θα αποφασίσει είτε την αυτούσια διανομή με τα κριτήρια που ανωτέρω αναφέραμε είτε θα διατάξει την αναγκαστική πώληση δια πλειστηριασμού.

Όμως η δια πλειστηριασμού πώληση έχει αφ’ ενός το μειονέκτημα ότι επιβαρύνει την κοινή περιουσία με τα έξοδα της διαδικασίας και επομένως μειώνεται το καθαρό ποσό που θα διανεμηθεί στους συνιδιοκτήτες και αφ’ ετέρου είναι πιθανόν τελικά να εισπραχθεί τίμημα μικρότερο από αυτό που θα επετύγχαναν με την από κοινού ελεύθερη πώληση

Συμπερασματικά:

Σε κοινά και εξ αδιαιρέτου ακίνητα, όπου η αυτούσια διανομή τους είναι νομικά αδύνατη, τότε οι κοινωνοί-συνιδιοκτήτες βάσει της λογικής και προς το συμφέρον τους πρέπει να αποφασίζουν την ελεύθερη πώλησή τους, διότι η δια πλειστηριασμού πώληση, αν θα ωφελήσει κάποιον αυτός θα είναι ο συνδιοκτήτης που κατέχει το μεγαλύτερο ποσοστό και θα θελήσει να αποκτήσει και τα υπόλοιπα μερίδια δια της πλειστηριασμού αποκτήσεώς τους ως πλειοδότης. Σας παροτρύνω να ακολουθείτε την μέση οδό του μέτρου και της λογικής και όχι των άκρων

Το παρόν απευθύνεται τόσο σε μεσίτες όσο και μεσιτικούς εντολείς. Ουκ ολίγες φορές « ό,τι αρχίσει ωραία τελειώνει με πόνο», όπως σοφά διατύπωσε ο βαθυστόχαστος στιχουργός, με στόχο πολλές φορές ο επωφεληθείς από την μεσιτεία να σφυρίζει αδιάφορα προκειμένου να αποφύγει να πληρώσει τα συμφωνηθέντα, κατά κανόνα όταν το αντικείμενο είναι ακίνητο και το ποσό διόλου ευκαταφρόνητο. Εκεί προσάπτεται η μομφή: «Καλά επειδή μου είπες ένα όνομα θέλεις και αμοιβή;» Πότε όμως και υπό ποίες προϋποθέσεις έχουμε μια έγκυρη σύμβαση μεσιτείας ακινήτου και κατ’ επέκταση βἀσιμη αξίωση αμοιβής;

1.Τύπος συμβάσεως

Κανόνας απαράβατος: Οι μεσιτικές εντολές που αφορούν ακίνητο πρέπει υποχρεωτικά να καταρτίζονται γραπτώς με πλήρη και ακριβή στοιχεία ταυτότητας, ΓΕΜΗ και ΑΦΜ των εμπλεκομένων και φυσικά να φέρουν τις υπογραφές των ίδιων και όχι των προφορικώς ορισθέντων εκπροσώπων τους. Διαφορετικά δεν ισχύουν και απλώς είναι σαν να μη συμφωνήθηκε τίποτα και ποτέ. Ως γραπτός τύπος θεωρείται και η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

Αντιθέτως, αν αφορούν κινητά πράγματα, τότε μπορεί να καταρτισθούν ατύπως και προφορικώς

2.Μεσιτικές υπηρεσίες δικαιούμενες αμοιβής

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 703 παρ. 1 του Α.Κ., εκείνος που υποσχέθηκε (μεσιτικός εντολέας) αμοιβή σε μεσίτη για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για την σύναψη μιας συμβάσεως έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως ευκαιρίας. Δηλαδή, με απλά λόγια, αυτό σημαίνει ότι ο μεσίτης αναλαμβάνει να προσφέρει μία εκ των κατωτέρω είτε και όλες τις αναφερόμενες υπηρεσίες, δηλαδή:

Είτε απλώς να ενημερώνει ή και να πληροφορεί απλώς τον μεσιτικό εντολέα για το άγνωστο προηγουμένως, μέχρι εκείνη την στιγμή στον μεσιτικό εντολέα, ενδιαφέρον ενός τρίτου προσώπου, για την κατάρτιση της επιδιωκόμενης συμβάσεως και να γνωστοποιήσει τα στοιχεία του ενδιαφερομένου προσώπου. Σε αυτή την περίπτωση ο μεσίτης δεν είναι υποχρεωμένος να προβεί σε οποιαδήποτε επιπλέον ενέργεια

Είτε να διαμεσολαβήσει μεταξύ του εντολέα του και ενδιαφερομένου προσώπου και να διαπραγματευθεί προς επηρεασμό του υποψηφίου αντισυμβαλλομένου, ώστε να καταρτισθεί η συγκεκριμένη σκοπούμενη σύμβαση. Δηλ., περιλαμβάνει κάθε πρόσφορη θεμιτή (διαπραγματευτική) ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της συμβάσεως.

3.Προϋπόθεση ολοκληρώσεως μεσιτικής εντολής

Βέβαια, για να μιλάμε για απαίτηση αμοιβής απαραίτητες προϋποθέσεις αποτελούν:

α.Η κατάρτιση της σκουπουμένης συμβάσεως, δηλ. αυτής που επεδίωκε ο μεσιτικός εντολέας. Δηλαδή δεν μπορεί να απαιτηθεί μεσιτική αμοιβή αν η εντολή ήταν για την πώληση ακινήτου αλλά τελικώς τα μέρη επ’ αφορμή της γνωριμίας τους υπέγραψαν σύμβαση αντιπροσωπείας ηλεκτροκίνητων οχημάτων

β.Η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ των ενεργειών του μεσίτη και της καταρτίσεως της συμβάσεως. Δηλαδή,  αν δεν είχε προσφερθεί από τον μεσίτη η συγκεκριμένη υπηρεσία, είτε ως υπόδειξη-σύσταση-γνωστοποίηση του αντισυμβαλλομένου είτε ως συμβολή του μεσίτη στις διαπραγματεύσεις, δεν θα είχε καταρτισθεί η τελική σύμβαση, π.χ. η αγοραπωλησία ακινήτου

4.Εξαιρέσεις

α.κατά την διάρκεια αποκλειστικής μεσιτικής εντολής

Μόνη περίπτωση να δικαιούται ο μεσίτης αμοιβής, αν και δεν υπέδειξε τον αντισυμβαλλόμενο ή/και δεν συμμετείχε στις διαπραγματεύσεις, υπάρχει μόνο αν η σύμβαση καταρτίσθηκε εντός του χρονικού διαστήματος ισχύος αποκλειστικής εντολής μεσιτείας

Σε αυτή την περίπτωση, τεκμαίρεται, μαχητά (δηλ. υπάρχει δικαίωμα αμφισβητήσεως και ανταποδείξεως), ότι καταρτίσθηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Ο μεσίτης, προκειμένου να λάβει την αμοιβή του, αρκεί να επικαλεσθεί και να αποδείξει ότι η σύμβαση καταρτίσθηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας

Προσοχή- δικαίωμα ανταποδείξεως εντολέα

Όμως, αν καταλήξουν στα δικαστήρια, ο μεσιτικός εντολέας έχει δικαίωμα να ισχυρισθεί (δηλ. να προβάλει ένσταση) ότι είτε ο μεσίτης δεν ανέπτυξε καμία μεσιτική δραστηριότητα αν και ήταν υποχρεωμένος ή ότι η κατάρτιση της σκπουμένης κυρίας συμβάσεως δεν τελούσε σε αιτιώδη συνάφεια με τις δραστηριότητές του. Αν λοιπόν ο εντολέας αποδείξει τα ανωτέρω και γίνει δεκτή η ένστασή του, απαλλάσσεται και δεν οφείλει αμοιβή στον μεσίτη

β.Μετά την λήξη της αποκλειστικής εντολής

Αν η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.

Προσοχή-μη ύπαρξη τεκμηρίου αποδείξεως υπέρ του μεσίτη

Συνεπώς, εάν για την περίπτωση αυτή καταλήξουν στα δικαστήρια, ο αρχικός αποκλειστικός μεσίτης, έχει το αποδεικτικό βάρος να προσκομίσει στοιχεία από όπου θα αποδεικνύεται αδιάσειστα ότι από την προηγουμένη δική του μεσιτική δραστηριότητα επήλθε η κατάρτιση της συμβάσεως και ότι υπήρχε αιτιώδης συνάφεια, δηλ. χωρίς αυτή την προηγουμένη δραστηριότητά του δεν θα είχε καταρτισθεί αυτή η σύμβαση.

Για τον λόγο αυτό τα μάτια σας δεκατέσσερα. Θα ακολουθήσει και Β’ μέρος εξίσου ενδιαφέρον για τα διαδραματιζόμενα στον μαγικό κόσμο των μεσιτικών υπηρεσιών