Το παρόν απευθύνεται τόσο σε μεσίτες όσο και μεσιτικούς εντολείς. Ουκ ολίγες φορές « ό,τι αρχίσει ωραία τελειώνει με πόνο», όπως σοφά διατύπωσε ο βαθυστόχαστος στιχουργός, με στόχο πολλές φορές ο επωφεληθείς από την μεσιτεία να σφυρίζει αδιάφορα προκειμένου να αποφύγει να πληρώσει τα συμφωνηθέντα, κατά κανόνα όταν το αντικείμενο είναι ακίνητο και το ποσό διόλου ευκαταφρόνητο. Εκεί προσάπτεται η μομφή: «Καλά επειδή μου είπες ένα όνομα θέλεις και αμοιβή;» Πότε όμως και υπό ποίες προϋποθέσεις έχουμε μια έγκυρη σύμβαση μεσιτείας ακινήτου και κατ’ επέκταση βἀσιμη αξίωση αμοιβής;

1.Τύπος συμβάσεως

Κανόνας απαράβατος: Οι μεσιτικές εντολές που αφορούν ακίνητο πρέπει υποχρεωτικά να καταρτίζονται γραπτώς με πλήρη και ακριβή στοιχεία ταυτότητας, ΓΕΜΗ και ΑΦΜ των εμπλεκομένων και φυσικά να φέρουν τις υπογραφές των ίδιων και όχι των προφορικώς ορισθέντων εκπροσώπων τους. Διαφορετικά δεν ισχύουν και απλώς είναι σαν να μη συμφωνήθηκε τίποτα και ποτέ. Ως γραπτός τύπος θεωρείται και η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

Αντιθέτως, αν αφορούν κινητά πράγματα, τότε μπορεί να καταρτισθούν ατύπως και προφορικώς

2.Μεσιτικές υπηρεσίες δικαιούμενες αμοιβής

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 703 παρ. 1 του Α.Κ., εκείνος που υποσχέθηκε (μεσιτικός εντολέας) αμοιβή σε μεσίτη για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για την σύναψη μιας συμβάσεως έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως ευκαιρίας. Δηλαδή, με απλά λόγια, αυτό σημαίνει ότι ο μεσίτης αναλαμβάνει να προσφέρει μία εκ των κατωτέρω είτε και όλες τις αναφερόμενες υπηρεσίες, δηλαδή:

Είτε απλώς να ενημερώνει ή και να πληροφορεί απλώς τον μεσιτικό εντολέα για το άγνωστο προηγουμένως, μέχρι εκείνη την στιγμή στον μεσιτικό εντολέα, ενδιαφέρον ενός τρίτου προσώπου, για την κατάρτιση της επιδιωκόμενης συμβάσεως και να γνωστοποιήσει τα στοιχεία του ενδιαφερομένου προσώπου. Σε αυτή την περίπτωση ο μεσίτης δεν είναι υποχρεωμένος να προβεί σε οποιαδήποτε επιπλέον ενέργεια

Είτε να διαμεσολαβήσει μεταξύ του εντολέα του και ενδιαφερομένου προσώπου και να διαπραγματευθεί προς επηρεασμό του υποψηφίου αντισυμβαλλομένου, ώστε να καταρτισθεί η συγκεκριμένη σκοπούμενη σύμβαση. Δηλ., περιλαμβάνει κάθε πρόσφορη θεμιτή (διαπραγματευτική) ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της συμβάσεως.

3.Προϋπόθεση ολοκληρώσεως μεσιτικής εντολής

Βέβαια, για να μιλάμε για απαίτηση αμοιβής απαραίτητες προϋποθέσεις αποτελούν:

α.Η κατάρτιση της σκουπουμένης συμβάσεως, δηλ. αυτής που επεδίωκε ο μεσιτικός εντολέας. Δηλαδή δεν μπορεί να απαιτηθεί μεσιτική αμοιβή αν η εντολή ήταν για την πώληση ακινήτου αλλά τελικώς τα μέρη επ’ αφορμή της γνωριμίας τους υπέγραψαν σύμβαση αντιπροσωπείας ηλεκτροκίνητων οχημάτων

β.Η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ των ενεργειών του μεσίτη και της καταρτίσεως της συμβάσεως. Δηλαδή,  αν δεν είχε προσφερθεί από τον μεσίτη η συγκεκριμένη υπηρεσία, είτε ως υπόδειξη-σύσταση-γνωστοποίηση του αντισυμβαλλομένου είτε ως συμβολή του μεσίτη στις διαπραγματεύσεις, δεν θα είχε καταρτισθεί η τελική σύμβαση, π.χ. η αγοραπωλησία ακινήτου

4.Εξαιρέσεις

α.κατά την διάρκεια αποκλειστικής μεσιτικής εντολής

Μόνη περίπτωση να δικαιούται ο μεσίτης αμοιβής, αν και δεν υπέδειξε τον αντισυμβαλλόμενο ή/και δεν συμμετείχε στις διαπραγματεύσεις, υπάρχει μόνο αν η σύμβαση καταρτίσθηκε εντός του χρονικού διαστήματος ισχύος αποκλειστικής εντολής μεσιτείας

Σε αυτή την περίπτωση, τεκμαίρεται, μαχητά (δηλ. υπάρχει δικαίωμα αμφισβητήσεως και ανταποδείξεως), ότι καταρτίσθηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Ο μεσίτης, προκειμένου να λάβει την αμοιβή του, αρκεί να επικαλεσθεί και να αποδείξει ότι η σύμβαση καταρτίσθηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας

Προσοχή- δικαίωμα ανταποδείξεως εντολέα

Όμως, αν καταλήξουν στα δικαστήρια, ο μεσιτικός εντολέας έχει δικαίωμα να ισχυρισθεί (δηλ. να προβάλει ένσταση) ότι είτε ο μεσίτης δεν ανέπτυξε καμία μεσιτική δραστηριότητα αν και ήταν υποχρεωμένος ή ότι η κατάρτιση της σκπουμένης κυρίας συμβάσεως δεν τελούσε σε αιτιώδη συνάφεια με τις δραστηριότητές του. Αν λοιπόν ο εντολέας αποδείξει τα ανωτέρω και γίνει δεκτή η ένστασή του, απαλλάσσεται και δεν οφείλει αμοιβή στον μεσίτη

β.Μετά την λήξη της αποκλειστικής εντολής

Αν η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.

Προσοχή-μη ύπαρξη τεκμηρίου αποδείξεως υπέρ του μεσίτη

Συνεπώς, εάν για την περίπτωση αυτή καταλήξουν στα δικαστήρια, ο αρχικός αποκλειστικός μεσίτης, έχει το αποδεικτικό βάρος να προσκομίσει στοιχεία από όπου θα αποδεικνύεται αδιάσειστα ότι από την προηγουμένη δική του μεσιτική δραστηριότητα επήλθε η κατάρτιση της συμβάσεως και ότι υπήρχε αιτιώδης συνάφεια, δηλ. χωρίς αυτή την προηγουμένη δραστηριότητά του δεν θα είχε καταρτισθεί αυτή η σύμβαση.

Για τον λόγο αυτό τα μάτια σας δεκατέσσερα. Θα ακολουθήσει και Β’ μέρος εξίσου ενδιαφέρον για τα διαδραματιζόμενα στον μαγικό κόσμο των μεσιτικών υπηρεσιών