Κατέχουμε εξ αδιαιρέτου ένα ακίνητο και δεν ξέρουμε πώς να το μοιράσουμε. Κανένας δεν συμφωνεί σε τίποτα. Άλλος λέει να το πουλήσουμε, άλλος να πάρει ο καθένας μας από δύο δωμάτια, ο άλλος δεν συμφωνεί στην τιμή και τελικά δεν ξέρουμε τί να κάνουμε. Προβληματισμοί που έχουν διατυπωθεί αμέτρητες φορές.

Να θυμάστε ότι για όλες τις καταστάσεις υπάρχουν λύσεις, ασχέτως αν αυτές που τελικά επικρατούν μας ικανοποιούν. Τίποτα δεν μένει άλυτο, απλώς στο μυαλό μας ως λύση ισούται μόνο αυτό που εμείς επιδιώκουμε μονοδιάστατα και όχι το σύμμετρο και λελογισμένο συμφέρον.

Συνοψίζουμε λοιπόν:

Οι δυνατές λύσεις είναι οι εξής: α.Αυτούσια εκούσια διανομή, β.Εκούσια πώληση, γ.Αναγκαστική (δικαστική) αυτούσια διανομή και δ.Αναγκαστική (δικαστική) πώληση δια πλειστηριασμού

1.Αυτούσια εκούσια (με κοινή συμφωνία) Διανομή

Βασικές αρχές που ισχύουν είτε στην εκούσια είτε στην αναγκαστική διανομή:

1^ον  τα τμήματα που θα προκύψουν πρέπει να είναι ίσης αξίας χωρίς να μειώνεται η αρχική αξία του όλου ακινήτου,

2^ον να επιτρέπεται η εκ της Νομοθεσίας κατάτμησή του ή/και δημιουργία οριζοντίων ή/και καθέτων ιδιοκτησιών

Περιπτώσεις:

i.Το ακίνητο κατατέμνεται ή δημιουργούνται οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, σε τόσα ισάξια τμήματα, όσα είναι οι συνιδιοκτήτες, λαμβάνει ο καθένας το τμήμα που έχουν ορίσει και όλα έχουν καλώς.

Αν μπορεί να συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία τότε ο καθένας λαμβάνει την μερίδα του και την αξιοποιεί κατά τον τρόπο που επιθυμεί

ii.Αν έχουν διαμέρισμα και μπορεί να χωρισθεί σε επί μέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες, τότε και αυτή η λύση είναι εφικτή. Επίσης, αν επί του γηπέδου υπάρχουν αυτοτελή ανεξάρτητα κτίσματα, τότε μπορεί να γίνει σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας και να λάβει ο καθένας το τμήμα με το επί αυτού κτίσμα

Εδώ πρέπει να επισημάνουμε τις εξής δυνατότητες-διευκολύνσεις, αν φυσικά υπάρχει καλή πρόθεση εκ μέρους των εμπλεκομένων:

α.Αν δεν δύναται να προκύψουν ίσης αξίας τμήματα, τότε αυτός που θα λάβει την μικρότερης αξίας μερίδα, εισπράττει προς συμπλήρωση χρήματα από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες που ωφελούνται

β.Μπορεί η διανομή να είναι μερική, δηλ. κάποιος να λάβει αυτούσια την μερίδα του και να την διαχωρίσει από την κοινή περιουσία και οι υπόλοιποι να παραμείνουν στο απομένον ακίνητο εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες.

2.Πώληση (η πλέον συμφέρουσα)

Η ενδεδειγμένη λύση και η επωφελέστερη για όλους, εφ’ όσον είναι ανέφικτη η αυτούσια διανομή, είναι η πώληση του ακινήτου. Και αυτό διότι μπορούν να επιτύχουν το μέγιστο δυνατό τίμημα της αγοράς και να μοιράσουν κατά την αναλογία τους ακριβοδίκαια τα χρήματα. Σε αυτή την περίπτωση εντάσσεται και η πιθανότητα αγοραστής να είναι ακόμη και ένας εκ των συνιδιοκτητών, είτε αυτός που κατέχει το μεγαλύτερο ποσοστό είτε αυτός που έχει την οικονομική δυνατότητα να καταβάλει το τίμημα

Όμως αρκετές φορές, κυριαρχούν οι προσωπικές αντιπαραθέσεις εις βάρος των ουσιαστικών συμφερόντων των κοινωνών-συνιδιοκτητών, με αποτέλεσμα να αποτυγχάνει και αυτή η λύση

3.Αναγκαστική διανομή δια πλειστηριασμού

Και ό,τι δεν ήταν δυνατόν κατά τον κοινό νου να συναποφασισθεί, έρχεται η δικαστική απόφαση να το επιβάλει, με απώλεια χρόνου και χρήματος. Ένας εκ των συνιδιοκτητών ασκεί αγωγή διανομής κατά των υπολοίπων ενώπιον του αρμοδίου Δικαστηρίου και ζητάει την διανομή του ακινήτου κατά τον τρόπο που αυτός θεωρεί ορθότερο. Το Δικαστήριο μη δεσμευόμενο από τον τρόπο που του υποδεικνύει ο ενάγων, αποφασίσει κατά την κρίση του, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει στην διάθεσή του, για τον ορθότερο, δικαιότερο και επωφελέστερο τρόπο που μπορεί να λυθεί το καθεστώς συνιδιοκτησίας. Δηλαδή θα αποφασίσει είτε την αυτούσια διανομή με τα κριτήρια που ανωτέρω αναφέραμε είτε θα διατάξει την αναγκαστική πώληση δια πλειστηριασμού.

Όμως η δια πλειστηριασμού πώληση έχει αφ’ ενός το μειονέκτημα ότι επιβαρύνει την κοινή περιουσία με τα έξοδα της διαδικασίας και επομένως μειώνεται το καθαρό ποσό που θα διανεμηθεί στους συνιδιοκτήτες και αφ’ ετέρου είναι πιθανόν τελικά να εισπραχθεί τίμημα μικρότερο από αυτό που θα επετύγχαναν με την από κοινού ελεύθερη πώληση

Συμπερασματικά:

Σε κοινά και εξ αδιαιρέτου ακίνητα, όπου η αυτούσια διανομή τους είναι νομικά αδύνατη, τότε οι κοινωνοί-συνιδιοκτήτες βάσει της λογικής και προς το συμφέρον τους πρέπει να αποφασίζουν την ελεύθερη πώλησή τους, διότι η δια πλειστηριασμού πώληση, αν θα ωφελήσει κάποιον αυτός θα είναι ο συνδιοκτήτης που κατέχει το μεγαλύτερο ποσοστό και θα θελήσει να αποκτήσει και τα υπόλοιπα μερίδια δια της πλειστηριασμού αποκτήσεώς τους ως πλειοδότης. Σας παροτρύνω να ακολουθείτε την μέση οδό του μέτρου και της λογικής και όχι των άκρων